Lokalplanens formål og indhold
Formålet med lokalplan 693 er at muliggøre udviklingen af et nyt boligområde med mindre boliger i form af tæt-lav boligbebyggelse på et centralt område af Thurø.
De eksisterende boliger på Thurø består primært af villaer og parcelhuse. Lokalplanen vil skabe grundlag for et mere varieret boligudbud, med mindre boligtyper af variende størrelser. Dette kan tiltrække nye beboere til Thurø eller det kan give nuværende beboere på Thurø mulighed for at blive boende i nærområdet i en mindre bolig med mindre udearealer.
Lokalplanen giver mulighed for opførelse af ca. 55 boliger i form af rækkehuse med tilhørende fællesarealer, hvilket sikres gennem bestemmelser omkring mindste grundstørrelser og krav til udlæg af fælles fri- og opholdsarealer.
Der er i lokalplanen et krav om opførelse af et fælleshus, som skal indeholde nogle af de funktioner eller faciliteter som ikke kan rummes i de mindre boliger. Det kan fx være gæsteboliger, forsamlingslokaler, fælles køkken eller andre funktioner.
Det er hensigten, at skabe et tæt boligområde, men som inspirerer til et fællesskab mellem områdets beboere. Derfor vil lokalplanen søge at skabe en naturlig overgang fra de små private haver til fælles opholdsarealerne i form af lave hække eller brede åbninger i hækken mod fællesarealerne.
Ved lokalplanens endelig vedtagelse overføres et nordliggende bælte af området på ca. 1.450 m2 fra landzone til byzone.
Disponering af området
Lokalplanen opdeler området i 4 delområder:A, B, C og D. Opdelingen i delområder fremgår af skitsen nedenfor, men tager udgangspunkt i de to hovedmatrikler.
Opdelingen i de fire delområder afspejler lokalplanens krav til boliggrundenes størrelser, skala og tæthed. De mere traditionelle tæt-lav boligområder skal placeres i delområde A og C, mens de mere kompakte boligområder placeres i delområde B og D.
Dispositionsplan som viser de fire delområder.
Boligbebyggelsens omfang og placering
Det nye boligområde ved Brolunden vil blive bebygget med en blanding af række-, kæde og dobbelthuse og derfor vil karakteren af det nye boligområde ikke skulle imiterer de eksisterende omkringliggende parcelhus boligområder. Der vil dog være visse værdier fra de omkringliggende boligområder som skal bibeholdes i det nye boligområde for at bevare en kobling mellem områderne og for at træde i fodsporene på den tæthed, komposition og variation som er karakteren ved Thurøs eksisterende boligkvarterer.
Delområde A og C kan bebygges med tæt-lav boligbebyggelse i en mere traditionel størrelse. Her gives mulighed for boliggrunde på 250 m2 i gennemsnit (mindste grundstørrelsen er 200 m2) og bebyggelsen skal opføres som 1-etages byggeri.
Delområde B og D kan opføres på mere kompakte grunde ned til 180 m2 og må bebygges i 1-2 etager.
Bebyggelse som opføres i 1 etage kan opføres med en bebyggelsesprocent på maks. 50 %, mens 2-etages boligbebyggelse på de mere kompakte grunde kan opføres med en bebyggelsesprocent på maks. 70 %. Området som helhed kan dog maksimalt bebygges med samlet 25 %.
For hele lokalplanplanområdet gælder at boligbebyggelsen maksimal må gives en højde på 8,5 m. Opføres boligbebyggelsen i 1 etage må facadehøjden dog maks. være 5,5 m (gavltrekanter medregnes ikke til facadehøjden).
Boligerne skal placeres tilbagetrukket fra den interne boligvej og ikke nærmere skel mod fælles opholdsarealer eller stier end 2,5 m. Disse bestemmelser medvirker til at sikre, at bebyggelsen ikke bliver for kompakt, og at der er en overgang mellem de private udearealer og områdets fælles arealer.
I delområde A, i den vestlige del af lokalplanområdet, er der placeret en gasledning, hvorfor bebyggelse her skal holdes mindst 5 m fra gasledningen.
Mod Eriksholmsvej må boligerne og deres opholdsarealer ikke placeres nærmere vejen end 20 m målt fra vejmidten. Dette af hensyn til støjpåvirkningen fra vejen og for at undgå støjmure eller lignende mod Eriksholmsvej som vil genere ind- og udkig til området. En stor del af det støjbelastet areal skal i forvejen friholdes for beyggelse, grundet en tinglyst vejbyggelinje 12,5 m fra vejens midte.
For at området fremstår åbent og sammenhængende er der fastsat bestemmelser for omfanget af sekundær bebyggelse. Der må af samme årsag ikke opføres garager eller carporte i delområde B og D.
Eksempel på hvordan områdets bebyggelse, veje, stier, fri- og opholdsarealer kan disponeres. Det grå skraveret område er området som ikke må anvendes til støjfølsomme anvendelser som boliger eller opholdsarealer. Areal til støjafskærmning langs brovejen er vist til højre.
Længdesnit gennem området fra nord til syd (til venstre ses den nordlige del af lokalplanområdet og til højre ses den sydlige del ned mod Eriksholmsvej ). Snittet illustrerer et eksempel på, hvordan en boligbebyggelse vil kunne placeres i forhold til terrænet. (Længdesnittet er udarbejdet af C&W Arkitekter)
Længdesnit gennem området fra vest til øst (til venstre ses den vestlige del af området og til højre ses den østlige del mod Brovejen). Snittet illustrerer et eksempel på, hvordan en boligbebyggelse vil kunne placeres i forhold til terrænet. (Længdesnittet er udarbejdet af C&W Arkitekter)
Bebyggelsens udformning og udseende
Rækkeshusbebyggelserne i lokalplanområdet skal udformes, så de passer ind i den nuværende stil, skala og stemning, der kendetegner Thurø, her især med henblik på de omkringliggende parcelhusområder. Lokalplanen sætter derfor rammer for den nye bebyggelse, så der opnås en kobling til området omkring med fokus på bebyggelsesformer, skalaer, materialer og farver.
Facader på beboelsesbygninger skal primært udføres i teglsten som skal fremstå blanke, skærmtegl eller med facader som fremstår som pudsede, filset eller vandskuret mur. Der kan dertil være arealer på maks 20% af facaden, eksklusiv vindues- og dørarealer som kan være beklædt med træ, fx med brædder eller lameller og metal.
Tage på beboelsesbygninger skal udføres som saddeltage, enten med rejst gavl eller som valmet tag. Tagene kan også være med ensidig taghældning. Saddeltage skal gives en taghældning på min. 15 grader og maks. 50 grader, mens tage med ensidige taghældning skal gives en hældning på min. 15 grader og maks. 30 grader. Alle tage skal derudover udføres med tagudhæng på min. 30 cm.
Tagbeklædning kan udføres i sorte eller røde tegl eller tagsten, sort tagpap med listeinddækning, tagbeplantning eller som solcelletag, hvor solcellerne udgør selve taget. Der må godt lægges solceller op oven på taget, men lokalplanen indeholder bestemmelser som skal sikre, at solcellerne ikke virker forstyrrende for områdets karakter.
Facader skal opføres med en variation, så der undgås større facadearealer med monoton fremtoning. Lokalplanen stiller derfor krav om, at der skal være tydelige facadefremspring mellem boligerne, hvor flere end fire boligbebyggelser er sammenbygget. Derudover er der krav om variation i facadens udtryk for mindst hver 3. bolig - dette gælder også hvor kun fire boliger er sammenbygget.
Facader på sekundær bebyggelse skal være i træ, fx som brædder eller lameller.
Eksempel på hvordan et rækkehus kunne komme til at se ud (udarbejdet af C&W Arkitekter)
Fælleshus
Der stilles krav om opførsel af et fælleshus som skal kunne varetage nogle af de funktioner, som kan mangle i de enkelte mindre boliger.
Fælleshuset kan derfor fx indrettes som et mødested for områdets beboere, et større lokale der kan anvendes til fester og arrangementer, gæsteboliger, værksted, fælleskøkken, vaskeri mm.
Fælleshuset skal placeres centralt i området, hvorfor lokalplanen udlægger et byggefelt, som det skal placeres inden for. Fælleshuset skal have en størrelse på mindst 150 m2 og må opføres i maks. 2 etager.
Fælleshuset kan opføres fritliggende eller kan sammenbygges i den ene gavlside. Hensigten er at man kan bevæge sig omkring fælleshuset og samtidig skabe kobling til områdets fællesarealer og interne stisystem.
Fælleshuset skal udføres i samme byggestil som den øvrige del af boligområdet, så det indpasses naturligt.
Fælles opholdsarealer
Fælles opholdsarealer skal indbyde til ikke kun ophold, men også bevægelse gennem området, som fx gå- og løbeture.
Overordnet gælder et krav om, at der skal etableres fælles opholdsarealer på mindst 20 % af lokalplanens område. Arealkravet er opdelt i hhv. delomåde A-B og delområde C-D.
Der skal som minimum etableres opholdsarealerne F1-F4 efter de principper som er beskrevet herunder. Opholdsarealerne F1-F4 dækker størstedelen af lokalplanområdets arealkrav, men der vil være behov for at placere supplerende opholdsarealer i forbindelse med endelig realisering af boligområdet.
F1 skal etableres ved ankomsten til vejadgangen til boligområdet. Opholdsarealet skal placeres uden for det støjbelastet areal mod Eriksholmsvej. Opholdsarealet skal placeres på begge sider af den interne boligvej og skal medvirke til at give et grønt og åbent præg ved ankomst til området. Opholdsarealet er sammenhængende med den sydlige grønne kile i F2.
F2 skal etableres i delområde A langs lokalplanområdets vestlige skel omkring en rekreative sti. Opholdsarealet skal have en bredde på mindst 7,5 m, og skal udformes med grønne kiler, så der er adgang til opholdsarealet nord, syd og ca. midt for bebyggelsen i delområde A (stiadgange s2-s4).
F3 skal etableres som et større opholdsareal i midten af delområde B med en størrelse på min. 1.250 m2 som skal omkranses af boliger. Det er hensigten, at dette opholdsareal skal være et samlingspunkt med god kontakt til de tilstødende haver. Opholdsarealet skal udformes med min. 3 grønne kiler som giver adgang til opholdsarealet fra hhv. nordvest, sydvest og sydøst (stiadgange s5-s7) og som skaber grønne huller i i den omkransende bebyggelse.
F4 skal udlægges, så det forbinder delområde B med delområde C (stiadgang s8-s9). Det skal samtidig være forbundet med fælleshuset, hvis fælleshuset placeres i dette område. Hvis fælles huset placeres i sammenhæng med fællesarealet F3 vil der fortsat skulle etableres et fælles opholdsareal som kan forbinde delområde B med delområde C.
Princip for fælles opholdsarealer og forbindelsen mellem opholdsarealerne.
Umiddelbart overfor lokalplanområdet findes der større arealer med boldbaner, boldklub og Thurø hallen, og der er altså allerede gode sports- og idrætstilbud i nærområdet til især større børn og unge. Det er derfor oplagt, at lokalområdets fælles opholdsarelaer indrettes så de indbyder til ophold af lidt roligere karakter med fx bænke, bål- og spisepladser, køkkenhave, petanque samt legepladser rettet mod de mindre børn. Konkret stiller lokalplanen krav om, at der skal etableres én mindre legeplads, samt opstilles mindst to bordbænkesæt.
Visualisering af fælles opholdsarealet i midten af delområde B og boliger (udarbejdet af C&W Arkitekter).
Adgang, veje, stier og parkering
Lokalplanområdet skal have én vejadgang fra Eriksholmsvej og indrettes med en intern boligvej med en principiel linjeføring a-f. Boligvejen anlægges efter hensigten om at opnå lav kørehastighed inden for området.
I delområde A skal boligvejen anlægges øst for boligerne (linjeføring a-b samt den del af c-d som er beliggende i delområde A).
Boligvejen skal i delområde B omkranse boligbebyggelsen og fælles opholdsarealet (F3), som en ydre ring (linjeføring c-d og b-e).
Der skal af trafiksikkerhedsmæssige årsager sikres afstand til Eriksholmsvej for interne vejkryds i lokalplanområdet, og derfor skal boligvejen etableres så delområde C og D forbindes med delområde B fremfor via delområde A.
I delområde C og D skal boligvejen udforme med en vendeplads eller ligende som skal placeres uden for vejbyggelinjen mod Eriksholmsvej (linjeføring e-f).
Ud til krydset ved Eriksholmsvej og Brovejen i det sydøstlige hjørne af lokalplanområdet skal der etableres en gangsti til stiforbindelse s1, da der ikke er fortov langs Eriksholmsvej. Fra krydset er der gode gangforbindelser videre til Thurø og Svendborg.
Resten af lokalplanområdet disponeres med stier og stiforbindelser (s2-s9), som skal sikre forbindelse internt i området mellem boliger og fællesarealer.
Fortov og stier gennem området skal gives et flow der skaber overblik og tryghed for gående og inviterer til bevægelse fx i form af gå- og løbetur. Den interne boligvej skal udformes med fortov min. langs den ene side af vejen, men må også gerne placeres i begge sider af vejen. Hvis vejen udformes med fortov kun i den ene side af vejen, så skal der på strækninger med boliger kun på den ene side af vejen etableres fortov på den side, hvor boligerne ligger.
Gennemgange og forbindelser med stier i området skal sikres en bredde, som ikke bliver for snæver eller er flankeret af høje vægge eller hegn. De bør samtidig være velbelyste i aften og morgentimerne. Stierne i og omkring opholdsarealerne skal være grusstier og skal gives et mere naturligt flow som bugter sig mere i landskabet.
Der skal etableres parkeringspladser svarende til kommuneplanens normer, dvs. 1,3 p-pladser pr. rækkehus. Til fælleshuset skal der anlægges 2 p-pladser. P-pladserne kan etableres ved den enkelte bolig eller som fælles p-pladser. Parkeringspladserne som etableres i det støjpåvirket område mod Eriksholmsvej skal placeres uden for vejbyggelinjen.
Beplantning
Thurø har generelt en stor naturrigdom med kysten tæt på, og med Thurø rev blot 4,5 km væk. Parcelhusområderne har ligeledes et grønt præg med tilplantede haver og offentlige arealer og stier med grøn beplantning.
Selve lokalplanområdet, skal ligeledes have et grønt præg, og området skal indrettes til at rumme forskellige naturelementer.
Lokalplanen stiller krav om, at fællesarealer skal fremstå tilplantet med græs, urter, buske og træer. Beplantningens karakter skal være varieret, så der både er åbne arealer med klippede græsflader velegnede til eksempelvis leg og boldspil og andre områder med mere tæt beplantning.
Lokalplanen stiller derudover krav til at der etableres et beplantningsbælte langs støjafskærmningen mod Brovejen, som sikrer en grøn afskærmning mellem boligområdet og den tilstødende vej.
Der må godt ske beplanting bag vejbyggelinjerne, men det kan være nødvendigt at fælde/fjerne denne beplantning, hvis man på et senere tidspunkt vil udbygge Brovejen og/eller Eriksholmsvej.
Lokalplanen sikrer, at eksisterende beplantning på det beskyttet dige mod vest bevares. Lokalplanen indeholder samtidig bestemmelser om, at ny beplantning i form af træer og buske ikke må placeres for tæt på diget af hensyn til, at nye rodnet ikke må ødelægge det beskyttet dige.
I delområde A må der af hensyn til den tinglyste gasledning ikke placeres hække nærmere end 2 m fra ledningens midte.
Biofaktor
Lokalplanen stiller krav til kvaliteten af bynatur og sikrer at området opnår en specifik biofaktor for de samlede fri- og opholdsarealer. Formålet er at øge biodiversiteten at de ubebyggede arealer og bidrage til klimatilpasning i samspillet med de rekreative interesser.
Med vedtagelsen af Kommuneplan 2025-2037, har Svendborg Kommune indført et nyt begrønningsværktøj til brug for lokalplanlægningen. Biofaktorredskabet skal sikre et kvalificeret og målbart blik på beplantningen i lokalplanlægningen i samspil med Kommuneplanens øvrige indhold. Dette til fordel for en grønnere by og en øget kvalitet i byudviklingen.
Biofaktor er et redskab til at beregne omfanget/voluminet af beplantning inden for et givent område. Biofaktor er således et udtryk for den biologiske aktivitet, som et område levner plads til – det vil sige, hvor grønt et område er. Der tages ved beregningen udgangspunkt i eksisterende beplantning som bevares og den nye beplantings forventede biofaktor efter 5 års vækst. Kravet for nye boligområder er en biofaktor på min. 0,5.
Lokalplanen sikre, at der opnås en biofaktor på min. 0,5 gennem konkrete krav til mængde af træer og buske som skal beplantes i de forskellige delområder. Bestemmelserne tager udgangspunkt i en beregning af områdets biofaktor.
Hvis det kan dokumenteres, at der inden for lokalplanområdet som helhed kan opnås en biofaktor på min. 0,5 på andre måder, fx ved etablering af beplantet tage, stuadebede mv, kan man overveje at dispensere til et mindre omfang af træer og buske i området. Det skal dog fortsat sikres, at områdets fri- og opholdsarealer får en beplantning som giver en rekreativ værdi. Beplantningsbæltet bør ikke reduceres i omfang.
Regnvandshåndtering
Kraftige regnhændelser forekommer oftere og med større intensiteter, hvorfor det er vigtigt at tænke dem ind i planlægningen af nye områder. Som en del af klimatilpasning af byen, stilles der krav til at nye bygge- og anlægsprojekter skal kunne håndtere ekstreme regnhændelser.
Inden for lokalplanområdet skal regnvand som udgangspunkt håndteres på egen grund. Regnvandshåndteringen kan med fordel anlægges som synlige rekreative elementer såsom vandrender, regnbede, permeable belægninger, grønne tage, træer, lave befæstelsesgrader samt integrerede opstuvningsbassiner, der alle bidrager til det grønne præg i området og som desuden bidrager positivt til biodiversiten.
Lokalplanen stiller krav om, at der skal etableres anlæg til håndtering af hverdagsregn og ekstreme nedbørshændelser. En løsning kan være at etablere regnvandsbassiner som skal placeres i det sydvestlige hjørne, hvor vandet naturligt afstrømmer til, hvorfor lokalplanen udpeger arealer hertil. Det vil være bygherres ansvar at sikre, at nedbør fra lokalplanområdet transporteres ned til regnvandsbassinet, fx ved anlæg af skybrudsveje placeret i vejarealerne eller alternativt på de grønne arealer.
Når regnvandsbassinets kapacitet er opbrugt, skal overløb fra bassinet frit afstrømme til markarealet vest for lokalplanområdet, som det også gør i dag, hvor den eksisterende afstrømningsretning forbliver uændret. Der må ikke løbe mere vand ud af bassinet end det, der løber i dag i strømningsvejen
Det er også muligt at etablere andre løsninger til håndtering af regnvandet, så længe at der kan håndteres en ekstrem nedbørshændelse.
Grundejerforening
Lokalplanen stiller krav om etablering af en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for området. Grundejerforeningen skal varetage drift og vedligehold af fællesarealer og faciliteter i form af veje, fortove, stier, fælles parkeringsarealer, fri- og opholdsarealer, fælleshus, anlæg til regnvandshåndtering og støjafskærmning.
Grundejerforeningen opkræver bidrag fra medlemmerne til at løse foreningens opgaver.