Formålet med lokalplan 686 er at muliggøre en modernisering og revitalisering af Svendborg Bycenter ved at tilføre flere/nye funktioner og derved og skabe mere byliv i lokalplanområdet og bymidten generelt.
Lokalplan 686 skal give mulighed for dels at nedrive dele af det eksisterende bycenter, bebyggelsen på Tinghusgade 35a, b, c og d samt baghusene til Vestergade 24 og 26 – og dels at opføre bebyggelse til ny dagligvarebutik, etageboliger på niveauerne over stueetage samt integreret parkeringshus fælles for den samlede bebyggelse. Herudover muliggør lokalplanen at der kan opføres mindre erhvervsarealer mod Tinghusgade.
Lokalplanen muliggør, at der i området kan opføres bebyggelse i 3-4 etager og punktvis op til 5 etager. Herudover sikrer lokalplanen, at de bevaringsværdige forhuse Vestergade 24 og 26, som er tilladt nedrevet i den gældende lokalplan 527, bliver bevaret.
Området ved og omkring bycentret er præget af monofunktionalitet, hvor der uden for udvalgsvarebutikkernes åbningstid er begrænset aktivitet og byliv. Bycentret er en funktion som besøges af folk med et ærinde – mens få hører til eller har hjemme i området.
En levende, aktiv og tryg bymidte forudsætter at der er mennesker til stede principielt hele døgnet. Ved at fjerne tomme butiksarealerne på centrets første sal og tilføre etageboliger og ny dagligvarebutik ændres området til en multifunktionel bydel, som befolkes både af besøgende og egne beboere.
Samtidig vil de nye etageboliger, der muliggøres i lokalplanen, medvirke til at imødegå efterspørgslen efter boliger med central beliggenhed – til glæde for både nye tilflyttere til kommunen og for borgere fra oplandet, som ønsker en bolig med gåafstand til bymidtens mange tilbud.
Lokalplanen indeholder bl.a. bestemmelser om:
- Placering, omfang og udformning af ny bebyggelse
- Vejadgang, parkering og stiadgange
- Omfang, indretning og beplantning af etageboligernes private opholdsarealer og fælles gårdrum
En realisering af lokalplanen medfører desuden trafikale ændringer og nyindretning af Tinghusgade, i forbindelse med hvilken der er indgået en frivillig udbygningsaftale med bygherre om afholdelse af udgifter til omlægning.
Anvendelse
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til blandet bolig- og erhvervsformål med mulighed for detailhandel, privat og offentlig service, liberale erhverv, administration, undervisning, restauranter, kulturelle formål samt etageboliger.
Svendborg Kommune kan give tilladelse til andre anvendelser, såfremt de miljøteknisk og i karakter ikke afviger fra de nævnte.
Den samlede detailhandelsramme fastsættes til maks. 7.200 m2 fordelt på:
- Maks. 7.200 m2 til udvalgsvarer med en maks. butiksstørrelse på 2.000 m2
- Maks. 4.000 m2 til dagligvarer med en maks. butiksstørrelse på 1.800 m2
Det er intentionen at kunne etablere en stor dagligvarebutik i området. De maksimale antal kvadratmeter er dog fastsat efter, at der er mulighed for, at butikker i et vist omfang over tid kan konverteres mellem dagligvare- og udvalgsvarebutikker.
Detailhandel må kun etableres inden for eksisterende bycenter samt i stueetage med adgang fra Tinghusgade.
Etageboliger må alene etableres på etager over gadeniveau og der må maks. etableres 110 boligenheder.
Herudover må der inden for området etableres parkeringsfaciliteter, stiforbindelser og opholdsarealer
Lokalplanen er opdelt i to delområder – delområde I og delområde II.
Delområde I udgør langt størstedelen af lokalplanens område og omfatter det eksisterende bycenter samt nye byggemuligheder til detailhandel, etageboliger og parkeringsanlæg mv.
Delområde II omfatter forhusene til Vestergade 24 og 26, som er udpeget som bevaringsværdige i kategori 3 jf. SAVE-registrering. SAVE-metoden (Survey of Architectural Values in the Environment) kortlægger og registrerer bevaringsværdierne for bygninger opført før 1940, og værdisætter bygningerne efter en skala fra 1 til 9, hvor 1 er den højeste værdi. Lokalplanen indeholder bevaringsbestemmelser for de to bygninger og minimale muligheder for om- og tilbygning.
Anvendelsen af delområde II er fastlagt til erhverv i form af liberale erhverv, serviceerhverv, administration, undervisning og kulturelle formål. Der må ikke etableres detailhandel eller boliger inden for delområde II.
Overordnet disponering af området og byggefelter
Lokalplanområdets disponering tager afsæt i en vision om at
- fastholde de bygninger og funktioner, som er velfungerende,
- fjerne de bygninger og funktioner, som er utidssvarende
- nytænke parkeringsløsning og optimere anvendelse af tagfladen
- Tilføre efterspurgte funktioner med henblik på multifunktionalitet og bedre byliv
På den baggrund tager områdets disponering udgangspunkt i følgende elementer:
Nedrivning/fjernelse af:
- centrets første sal
- parkering på centrets tag
- Tinghusgade 35a, b, c og d
- baghuse til Vestergade 24 og 26
Bevaring af:
- Forhuse Vestergade 24 og 26
Genanvendelse af:
- Stueetage af eksisterende bycenter
Nyopførelse af:
- Detailhandel mod Tinghusgade
- integreret parkeringshus
- etageboliger oven på bycenter
- opholdsarealer i et indre gårdrum på tagfladen
Figur 1 - eksisterende forhold: Bycentrets butiksniveau mod Voldgade er vist med orange og bycentrets øvre etage med rødt. Bygninger vist med gult og rødt tillades fjernet med lokalplanen.
Figur 2 - Omdannelse trin 1: Parkering fjernes fra bycentrets tagflade og placeres i nyt parkeringsanlæg inkl. parkeringsdæk under terræn.
Figur3 - Omdannelse trin 2: Bycentrets stueetage (orange) genanvendes og forhuse Vestergade 24 og 26 bevares. Der er opført parkeringsanlæg (grå) mod vest, dagligvarebutik (gul) oven på den vestlige del af bycentret, og etageboliger øverst (grønne). Der dannes et indre gårdrum oven på tagflader i to niveauer, som bindes sammen af et trappelandskab og anvendes til opholdsarealer.
Der etableres to åbne forbindelser til det indre gårdrum fra henholdsvis Tinghusgade og Vestergade, samt en rekreativ adgang fra Tinghushaven.
Figur 4: Skitseprojekt der danner grundlag for nærværende lokalplan.
Lokalplanen fastlægger byggefelter til placering af ny bebyggelse i princippet som vist på ovenstående illustration - Figur 4.
De skrånende terrænforhold, som bla. fremgår af snittegninger i det følgende afsnit, er styrende for områdets indretning og disponering, hvorfor lokalplanen indeholder to kortbilag til beskrivelse af de fremtidige forhold
På kortbilag 2 – Fremtidige forhold, Bycenter niveau (Voldgade) vises:
- Omfang og placering af eksisterende bycenter samt mulighed for underjordisk parkeringsanlæg
På kortbilag 3 – Fremtidige forhold, niveau over bycenter (Tinghusgade og Vestergade) vises:
- Byggefelt B1 til parkeringshus og detailhandel mod Tinghusgade
- Byggefelt B2, B3, B4, B5 og B6 til etageboliger
Byggefelt B3 og B4 er beliggende direkte oven på det eksisterende bycenter, mens byggefelt B2, B5 og B6 er beliggende oven på byggefelt B1 til parkeringsanlæg og detailhandel mod Tinghusgade.
Længdesnit gennem bebyggelsen set mod nordøst/Tinghusgade. Som det fremgår af snittet, er detailhandel og Tinghusgade (gul) og boliger beliggende oven på det eksisterende bycenter (orange), som er i niveau med Voldgade.
Tværsnit gennem bebyggelsen set mod nordvest/Tinghushaven. Som det fremgår af snittet, er Vestergade beliggende lavere end Tinghusgade, hvilket medfører at bycentret har facade mod Vestergade, men er beliggende under gadeniveau i Tinghusgade. I baggrunden ses den store blodbøg i Tinghushaven.
Bebyggelsens omfang, højde og etageantal
Lokalplanen indeholder bestemmelser om maksimal kote og etageantal for bebyggelsen i de enkelte byggefelter. Bebyggelsen må overordnet fremstå i op til 4 etager mod de omkringliggende gader – punktvis op til 5 etager på hjørnet mod Centrumpladsen. Ligeledes vil bebyggelsen inden for byggefelt B4 og B5 ligeledes kunne fremstå i 5 etager, som det fremgår af ovenstående tværsnit. Redegørelsen er udfoldet for de enkelte delområder herunder.
På bilag 5 ses et eksempel på udformning af facader herunder også sammenlignet med højde og udformning af områdets eksisterende bebyggelse.
Bebyggelsesprocenten for delområde I er fastsat til 230% for området under ét i overensstemmelse med det kommuneplantillæg, der følger lokalplanen. Omfang af ny bebyggelse er desuden reguleret ved placering inden for byggefelter, bestemmelser om maksimalt etageantal og maksimale højdekoter.
Der er i forbindelse med planprocessen udarbejdet skyggediagrammer til illustration af forventet skyggepåvirkning som følge af en realisering af byggemulighederne muliggjort i lokalplanen. Skyggediagrammer fremgår af lokalplanens bilag 6. Der er udarbejdet skyggediagrammer på udvalgte tidspunkter de følgende datoer: 21. marts (forårsjævndøgn), 21. juni (solhverv), 21. september (vintersolhverv), 21. december (efterårsjævndøgn). Ligeledes er der udarbejdet skyggediagrammer af eksisterende bebyggelse ved forårsjævndøgn og efterårsjævndøgn kl. 16. Af skyggediagrammerne fremgår det, at den primære skyggepåvirkning vil ske internt i lokalområdet og på bebyggelsen på modstående side af Tinghusgade.
Delområde I
Byggefelt B1
Den primære anvendelse af byggefelt B1 er parkeringsanlæg og detailhandel – herudover må der mod Tinghusgade i mindre omfang opføres andre anvendelser herunder maks. 2 boliger.
Parkeringsanlæg inden for B1 skal etableres med vejadgang fra Tinghusgade som angivet på kortbilag 3. Parkeringsanlæg skal opføres integreret i den øvrige bebyggelse således, at parkeringsanlæg ikke får facade mod Tinghusgade. Der må også opføres parkeringsdæk under terræn.
Der må inden for byggefeltet opføres detailhandel herunder dagligvarebutik med placering i stueetage med indgang fra Tinghusgade. Der må i stueetagen mod Tinghusgade desuden opføres et areal til renovation med afhentning fra Tinghusgade. På etagen over må der opføres enten erhverv og/eller maks. 2 etageboliger. Ved etablering af dagligvarebutik kan bebyggelse opføres i én etage, mens den ved bolig/erhverv kan opføres i 2 etager, idet etagehøjden ved denne anvendelse er tilsvarende lavere – se også tværsnit i forudgående afsnit.
Byggefelt B2, B3, B4, B5 og B6
Anvendelsen af byggefelterne B2, B3, B4, B5 og B6 er fastlagt til etageboliger til helårsbeboelse.
Inden for byggefelt B2, B3, B4 og B5 gælder at der må opføres etageboliger i maks. 3 etager, mens der punktvist på hjørnet mod Centrumpladsen inden for byggefelt B3 må opføre etageboliger i op til 4 etager. Idet byggefelterne er beliggende dels oven på det eksisterende bycenter og dels oven på parkeringshus og detailhandel mod Tinghusgade vil bebyggelse samlet nå en højde på 4 etager og 5 etager på hjørnet mod Centrumpladsen. Den øgede højde på hjørnet mod Centrumpladsen medvirker til at markere indgangspartiet og skaber et samspil med Centrumpladsens øvrige markante bebyggelse.
For etageboligerne B2, B3, B4 og B5 gælder, at disse skal opføres med fladt tag at bygningsdybden ikke må overstige 12,5 m. Etageboligerne inden for B2, B3, B4 og B5 skal udføres med direkte adgang fra det indre gårdrum på tagflade oven på henholdsvis eksisterende bycenter og oven på byggefelt B1. En mindre del af boligerne må etableres med adgang fra elevator-/trappetårn.
For byggefelt B6 gælder etageboliger må opføres i maks. to etager og at bygningsdybden ikke må overstige 8 m. Den del af byggefelt B6 som grænser op til Vestergade 24 skal opføres med saddeltag, for at skabe en harmonisk overgang mellem den eksisterende bevaringsværdige bebyggelse og den nye bebyggelse.
For alle byggefelterne er fastlagt maks. højdekoter for ny bebyggelse som anvist med rødt på kortbilag 3. For byggefelt B2 og B3 gælder desuden særlige bestemmelser om, at dele af bebyggelsen skal opføres med tilbagetrukket facade med henblik på at bebyggelsen opleves mindre dominerede fra gaden.
Visualisering: Byggefelt B3 – Indgangsparti hjørnet Voldgade/Tinghusgade
Visualisering: Byggefelt B3 – Indgangsparti hjørnet Vestergade/Voldgade
Visualisering: Forhuse til Vestergade 24 og 26 bevares. Facader mod Tinghushaven etableres med begrønning i samspil med det rekreative rum i Tinghushaven.
Delområde II
Delområde II omfatter forhuse for Vestergade 24 og 26, som skal bevares, mens de nuværende baghuse til ejendommene må nedrives.
Der må ikke opføres ny bebyggelsen inden for delområde II. Det nuværende etageareal for de to forhuse er anslået til 309 m2 for Vestergade 24 og 297 m2 for Vestergade 26. Eksisterende etageareal må kun øges ved at tilføje frontkviste over portåbninger. Kviste skal udføres som rytterkviste.
Bebyggelsens udseende
Variation og opdeling i mindre enheder
Det nuværende bycenter fremstår med lange ensartede facader mod Tinghusgade, Voldgade og Tinghusgade, hvilket medvirker til, at bebyggelsen virker utilpasset til den omkringliggende bebyggelse bestående af mindre enheder med forskelligt udtryk.
Et væsentligt parameter i udformningen af den nye bebyggelse har derfor været at opdele det samlede bygningsvolumen i mindre enheder og sikre variation i bebyggelsens udtryk. Dette kommer til udtryk ved skift i facadematerialevalg, varierende bygningshøjder og forskydninger i facaden.
Lokalplanen indeholder bestemmelser om et minimum antal af skift i facadematerialer for bebyggelsen med facade mod de omkringliggende gader. Disse materialeskift suppleres med bestemmelser om minimum antal fremrykninger og tilbagetrækninger i facaden for at sikre, at facaden får reliefvirkning med kanter, der afkaster skygge og giver facaden et mere levende udtryk.
Lokalplanen fastlægger en facadebyggelinje for placering af bebyggelse langs Tinghusgade, Voldgade og Vestergade. Facadelinjen følger facader på eksisterende bebyggelse og medvirker til at fastholde et klart defineret gaderum flankeret af bebyggelse. For bebyggelsen inden for byggefelt B2 og B3 på kortbilag 3 gælder desuden bestemmelse om, at dele af den øverste etage skal opføres i henhold til en tilbagetrukket facadelinje placeret 1,5 m bag facadebyggelinjen. Denne tilbagetrukne facadelinje medvirker til at den relativt høje bebyggelse vil syne lavere og fremstå mindre massiv oplevet fra gaden.
Ligeledes indeholder lokalplanen krav om, at bebyggelsen skal udføres med to åbne gennembrud. Gennembruddene medvirker til at opdele bebyggelsen i mindre enheder og giver gående adgang fra henholdsvis Tinghusgade og Vestergade til det hævede indre gårdrum på bycentrets tagflade, hvorfra der er adgang til etageboligerne.
Gennembruddene er vist med principiel placering på kortbilag 3.
På bilag 5 ses et eksempel på udformning af bebyggelsens facader.
Åbenhed i stueetagen
I byudviklingen lægges der vægt på åbne og aktive stueetager mod gaden for at sikre et godt byliv i de omkringliggende gader. Facader i stueetagen skal derfor udformes med en høj grad af visuel kontakt mellem de indvendige funktioner og det omgivende byrum.
Mod Tinghusgade gives mulighed for etablering af en detailhandelsbutik og et mindre erhvervsareal, som også vil kunne anvendes som serviceerhverv eks. frisør eller en mindre butik.
Lokalplanen stiller krav om, at facader i niveau med gaden på bebyggelse inden for delområde I skal opføres med minimum 50% klart glas. Vinduer må ikke blændes med eks. film eller folie.
Materialevalg
Bebyggelsens materialevalg tager udgangspunkt i en tilpasning og nyfortolkning af den eksisterende bebyggelse i Svendborg midtby.
De gennemgående facadematerialer på facader i facadebyggelinjen samt på gavle mod Tinghushaven er mørk puds, rødt tegl og skifer i forskellige farver. Som overordnet princip skal bebyggelsens base og stueetage udføres med mørk puds, mens de overliggende etageboliger overordnet gives en anden materialitet, der enkelte steder føres ned over stueetagen.
Alle øvrige facader, herunder også facader opført i henhold til den tilbagetrukne facadelinje, skal udføres med træ som facademateriale. Træ skal have sin naturlige farve og materialitet evt. med en behandling af lasur, olie eller lign. så træet bevarer en naturlig, gylden farve.
Træfacader kan suppleres af mindre partier udført i cement eller metal i lyse, gyldne eller grålige farver som matcher træfarven.
Materialer på facader langs gader - mørk puds, rødt tegl, skifer i forskellige farver
Materialevalg på tilbagetrukne/indvendige facader – træbeklædning suppleret med cement og metal.
Reference: Eksempel på byggeri med ophængte tegl på hovedfacaden, mens de tilbagetrukne facader er beklædt med træ (Balders Have, Ishøj).
Parkeringshuset inden for byggefelt B1 vil få facade mod Tinghushaven. Lokalplanen stiller krav om at facade på parkeringshuset mod Tinghushaven skal udføres som en beplantet stålfacade for at sikre bebyggelsen et grønt og levende udtryk, der kan fungere som et grønt bagtæppe til det rekreative haverum. Stålfacaden må udføres eks. som forskellige former for strækmetal og/eller profilerede plader. Beplantning skal udføres i ophængte kummer på facaden og som klatreplanter, der gror fra terræn.
Som del af facaden mod Tinghushaven skal etableres en stiadgang, i form af en trappe, fra terræn til det indre gårdrum på parkeringshusets tagflade. Trappen skal udføres som ophængt på facaden uden understøtninger af hensyn til rodnettet for den bevaringsværdige blodbøg i Tinghushaven.
Parkeringshuset vil ligeledes få facade mod Vestergade svarende til en strækning på ca. 15 m. Facade skal udføres i mørk puds, rød tegl eller skifer som den øvrige bebyggelse mod Vestergade, men må gives et anderledes facadeudtryk med eksempelvis mindre vinduesåbninger.
For alle parkeringshusets facader gælder, at facader skal udføres, så parkeringshusets indvendige belysning og lyskegler fra billygter ikke oplyser rummet uden for eller medfører andre former for lysgener.
Reference: Eksempel på parkeringshus udført som stålfacade med beplantning samt ophængt trappe uden understøtninger (Pak ’n’Play, Nordhavn/Kbh og Carpark, Roskilde)
Skiltning
Lokalplanen indeholder bestemmelser om skiltning herunder
- Facadeskiltning ved butikker
- udhængsskiltning
- færdsels- og henvisningsskilte
Generelt gælder, at skiltning i omfang og udseende skal underordne sig bygningens arkitektoniske udtryk og facadens bygningsdetaljer. Ved bycentrets indgangspartier på de to hjørner kan skiltningen undtagelsesvis strækker sig over flere etager og udføres som lodret skiltning.
Eksempel på udformning af skiltning på hjørnet ved Tinghusgade og Tinghaven.
Opholdsarealer
Der skal inden for området etableres udendørs opholdsarealer til de kommende beboere. Opholdsarealerne skal dels bestå af mindre, private opholdsarealer i tilknytning til den enkelte bolig og dels af fælles opholdsarealer til brug for den samlede bebyggelses beboere.
Opholdsarealerne skal primært indrettes på tagfladen på henholdsvis parkeringshus og detailhandlen mod Tinghusgade og på tagfladen af det eksisterende bycenter – omtales i lokalplanen som ’det indre gårdrum’.
Eksempel på indretning af det indre gårdrum.
Private opholdsarealer
På indgangssiden af boligbebyggelsen, der vender mod det indre gårdrum, skal der etableres privat opholdsareal i form af en indgangszone med en dybde på min. 5 m eksempelvis som vist på illustrationsplanen kortbilag 4.
Denne zone skal være åben og kan eksempelvis anlægges som terrasse med flisebelægning og/eller trædæk og må kun indrettes/afskærmes med plantekasser eksempelvis som vist på nedenstående visualisering. Faste hegn må kun placeres vinkelret på boligbebyggelsen til afgrænsning af de enkelte boligers indgangszoner.
For etageboligerne beliggende på de øverste etager må der etableres udendørs opholdsarealer i form af tagterrasser.
Visualisering: Eksempel på indretning af privat opholdsareal mod det indre gårdrum dels på tagfladen af bycentret og dels som tagterrasser på de øvre niveauer.
Fælles opholdsarealer
Lokalplanen stiller krav om, at det indre gårdrum mellem boligerne i byggefelt B2, B3, B4 og B5 og disses indgangszoner skal indrettes til fælles opholdsarealer svarende til et samlet areal på min 1700 m2. Arealer til teknik/ventilation, cykelparkering og renovation må ikke medregnes i areal til fælles opholdsarealer.
Fælles opholdsarealer skal indrettes, så de er sammenhængende, og arealerne må ikke opdeles eller aflukkes af hegn eller lignende.
De fælles opholdsarealer vil være fordelt på 2 niveauer på henholdsvis tagfladen af det eksisterende bycenter og på tagfladen af detailhandlen mod Tinghusgade/parkeringshuset. Niveauforskellen vurderes at blive op til 6,5 m, hvorfor lokalplanen stiller krav om, at niveauerne skal forbindes med et trappelandskab, som udover at forbinde niveauerne også kan anvendes til ophold og leg. Trappen skal anlægges med en samlet bredde på min. 7 m og anlægges med dobbelthøje siddetrin, skrånende flader og beplantning på dele af trappen.
Inden for de fælles opholdsarealer skal der etableres min. 145 m² gummibelagte arealer til legeplads og/eller udendørs fitness.
Herudover skal der etableres områder med beplantning svarende til min. 500 m².
Der må inden for området desuden etableres stiforbindelser og eks. vandrender til opsamling af regnvand.
Eksempel på indretning af fælles opholdsarealer kan ses på kortbilag 4, illustrationsplan.
Beplantning
Lokalplanen indeholder krav om etablering af beplantning, der skal medvirke til at realisering kommunens vedtagne udviklingsstrategi om mere bynatur ”Fra mere til bedre”. Udviklingsstrategiens målsætning er at sikre bedre vilkår for natur i byen ved at stille flere krav til bynatur, sikre flere bytræer og gøre naturen til en del af hverdagen i byen.
I forlængelse heraf forventes de nye muligheder for at stille krav til omfang, kvalitet og vækstbetingelser i planlægningen jf. seneste planlovsændring at blive indarbejdet i det kommende forslag til Kommuneplan 2025.
For at sikre den grønne kvalitet af bynaturen indeholder lokalplanen krav om etablering af beplantning fordelt på beplantning i det indre gårdrum oven på bebyggelsen, samt beplantning af facade mod Tinghushaven.
Herudover fastlægger lokalplanen bestemmelser omkring beskyttelse af det bevaringsværdige træ i tinghushaven, hvis krone og rodnet går ind over lokalplanområdet.
Reference: Eksempel på et grønt byrum oven på bebyggelse. Her Budolfi Plads i Aalborg, hvor der under pladsen er et underjordisk parkeringsanlæg.
Beplantning i det indre gårdrum
Lokalplanen stiller krav om etablering af beplantning på opholdsarealer i det indre gårdrum.
Der skal inden for fælles opholdsarealer etableres grønne områder og plantebede svarende til samlet minimum 500 m2.
Beplantningen for min. 50% af arealet skal være en variation af stauder, prydgræsser, urter og mindre buske mens den resterende del må etableres som græsflader. Herudover skal der indplantes minimum 10 opstammede træer af arten glansbladet tjørn.
For trappen der forbinder de to niveauer i det indre gårdrum, stiller lokalplanen krav om, at trappen skal udformes med integrerede plantebede svarende til minimum 25% af trappens samlede areal. Trappens plantebede skal beplantes med en variation af stauder, prydgræsser, urter og eventuelt mindre buske.
Langs facader på tekniskhuse, renovations- og cykelskure, der etableres i det indre gårdrum, skal der reserveres areal i en brede på 0,5 m langs facaden til etablering af løvfældende klatreplanter som eks. vildvin, træmorder, sølvregn, blåregn, skovranke, kaprifolie og klatrehortensie for at sikre, at bygninger får et udtryk, der medvirker til at gårdrummet får en grøn og rekreativ karakter.
Lokalplanen indeholder krav om etablering af vækstlag på mellem 10-100 cm afhængig af beplantningstypen. Ligeledes stilles krav om, at træer ved plantning skal have en størrelse på min. 16-18 cm i stammeomkreds målt i 1 m højde og at hvert træ skal have et vækstvolumen på min. 4 m3.
Beplantning facade, parkeringshus
Lokalplanen stiller krav om, at parkeringshusets facade mod Tinghushaven skal begrønnes, med henblik på at facadebegrønningen bidrager til oplevelsen af Tinghushaven som et grønt åndehul i byen. Begrønning skal være i form af klatreplanter, som dels gror fra terræn og dels gror fra kummer integreret i facaden.
Til beplantning fra terræn reserveres areal i en bredde på 0,5 m langs parkeringshusets facade som anvist på kortbilag 3. Ligeledes stiller lokalplanen krav om etablering af plantekummer integreret på facaden med en samlet længde på min. 25 m.
Klatreplanter plantet i terræn skal være stedsegrønne arter eks. vedbend der kan nå en højde på omkring 10 m og således indhylle facaden i beplantning.
For beplantning fra kummer integreret i facaden vurderes løvfældende arter som eks. vildvin, træmorder, sølvregn, blåregn, skovranke, kaprifolie og klatrehortensie at være bedst egnede. For gode vækstbetingelser anbefales vandtilførsel og gødning til beplantningen etableret som et integreret system med drypvanding.
Blodbøg i Tinghushaven
Lokalplanområdet grænser direkte op til Tinghushaven og områdets store, karakteristiske bøgetræ, som er udpeget som bevaringsværdig i den gældende lokalplan 527.
Idet lokalplanen muliggør bebyggelse i en afstand på ca. 7 m fra træets stamme er der i forbindelse med planlægningen udarbejdet en vurdering af træets tilstand og en kortlægning af træets rodnet.
Ifølge rapporten vurderes blodbøgen at have en alder på mere end 100 år og en restlevetid på omkring 30 år. Blodbøgen har en højde på ca. 25 m, en stamme på op til 120 cm i diameter og en krone/rodnet med en diameter på ca. 18 m.
I rapporten vurderes det, at træets krone kan beskæres som angivet på nedenstående foto, uden at det vil betyde nævneværdig indvirkning på træets sundhed og restlevetid. Ligeledes vurderes en overgravning af rodnet i forbindelse med parkeringshuset ikke at påvirke træets kritiske rodnet.
I rapporten anbefales det, at der i forbindelse med byggeriet udlægges en træbeskyttelseszone (TPZ) som angivet på nedenstående illustration, således at træet mod lokalplanområdet beskyttes i en afstand af 7 m fra stammen og på øvrige sider beskyttes i en afstand på 13,5 m fra stamme.
Foto med illustration af mulig beskæring af bevaringsværdigt træ i Tinghushaven uden for lokalplanområdet samt illustration af anbefalet træbeskyttelseszone.
Vej, sti og parkering
Lokalplanområdet vil fremover få vejadgang fra Tinghusgade med placering ved den nuværende indkørsel til parkering for Tinghuset i lokalplanens nordvestlige hjørne.
Realisering af lokalplanens byggemulighed medfører behov for en omlægning af Tinghusgade, for at skabe den nødvendige plads til varelevering og renovation. Ombygningen omfatter en ensretning mod øst for bilister på strækningen efter indkørslen til parkeringshuset og frem til Voldgade. Omlægning af Tinghusgade medfører forbedrede forhold for cyklister og mere beplantning i vejprofilet.
Bygherre har i forbindelse med planlægningen tilbudt en udbygningsaftale om Tinghusgades omlægning, som er nærmere beskrevet under redegørelsesafsnit om Infrastruktur.
Omlægningen af Tinghusgade og placering af vejadgang til parkeringsanlæg er fastlagt på baggrund af et grundigt analysearbejde. Fra vejadgangen er der direkte adgang til fælles parkering i det nye parkeringshus, hvorfor der ikke vil være yderligere køreveje inden for området. I parkeringshuset skal der etableres bilparkering til lokalplanområdets forskellige anvendelser. Parkeringskrav er fastsat ud fra en konkret vurdering af områdets parkeringsbehov baseret på erfaringstal sammenholdt med kommunens gældende parkeringsnorm.
For delområde I fastsættes der en samlet parkeringsnorm for erhvervet og detailhandelen, da centeret fremstår som en enhed og de besøgende ofte vil have flere ærinder i forbindelse med et besøg.
Hensigten med kommunens gældende p-normer er, at de skal modsvare det faktiske parkeringsbehov.
Ved fastsættelse af en samlet parkeringsnorm for bycenteret tages der, fortsat afsæt i hensigten om at bycenteret skal etablere parkeringspladser som svarer til bycenterets faktiske behov. Samtidig tages der hensyn til, at der i et center kan besøges flere butikker i forbindelse med ét besøg og hvor butikkerne og erhvervet har mulighed for at dele parkeringspladser. Et samlet parkeringsbehov for detailhandelen og erhvervet er i lokalplanen fastsat til 100 parkeringspladser.
Lokalplanen stiller ligeledes krav om etablering af p-pladser til forsyning af til boligerne inden for delområde I og erhvervet inden for delområde II.
Lokalplanen giver mulighed for at parkeringspladser kan dobbeltudnyttes. Dobbeltudnyttelse betyder at parkeringspladser stilles til rådighed for flere anvendelser/brugere. Ved anvendelse af dobbeltudnyttelse må parkeringskravet nedskrives, dog skal anvendelsernes/brugernes adgangen til parkeringspladserne tinglyses.
Som følge af den politiske behandling af lokalplanforslaget stilles desuden krav om, at 5% af parkeringspladserne skal etableres som el-delebilspladser.
Etablering af vejadgang over Tinghusets parkering medfører nedlæggelse af parkeringspladser til betjening af Tinghuset. Nedlæggelse af parkeringspladser medfører krav om etablering af erstatningsparkering i parkeringsanlægget som skal sikres ved tinglysning.
Det eksisterende bycenter er forsynet med cykelparkering via den offentligt tilgængelige cykelparkering i de omkringliggende gader og pladser. Cykelparkering til den nye butik med indgang fra Tinghusgade, skal placeres i en afstand på maks. 100 m fra butikkens indgang. Jf. den frivillige udbygningsaftale etablerer bygherre 15 cykelparkeringspladser på Tinghusgade, hvorfor antallet af cykelparkeringspladser til den nye butik jf. p-normerne nedsættes fra 36 til 21 pladser.
Cykelparkering til etageboliger kan placeres i parkeringsanlæg og/eller på bycentrets tagflade. Ved placering på tagfladen skal 50% af parkeringen være overdækket. Som følge af den politiske behandling af lokalplanforslaget, er cykelparkeringskravet til boliger forhøjet i forhold til gældende parkeringsnorm ligesom der er indført krav om etablering af cykelparkering til specialcykler/ladcykler.
Lokalplanen stiller krav om etablering af to stiadgange til bycentrets tagflade fra henholdsvis Tinghusgade og Vestergade. Herudover skal der fra etableres en stiforbindelse med en mere rekreativ karakter mellem Tinghushaven og tagfladen på parkeringshus/dagligvarebutik i form af et beplantet trappeanlæg.
Færdselsarealer skal anlægges med jævn og kørefast belægning af asfalt eller fliser.
Vej- og stiadgange samt byggefelt til parkeringshus er vist på kortbilag 3.
Visualisering: Eksempel på udformning af indkørsel til parkeringshus fra Tinghusgade
Affaldshåndtering
Der skal inden for lokalplanområdets delområde I etableres fælles affaldsløsninger for dels erhvervsaffald og dels for husstandsaffald med henblik på at affald kan afhentes fra Tinghusgade. Skitseprojektet til grund for lokalplanen placerer et affaldsrum i stueetagen mod Tinghusgade ved siden af dagligvarebutik, hvorfra Vand og Affald afhenter affald.
For husstandsaffald må der etableres opsamlingsområder for affald i det indre gårdrum. Opsamlingsområderne i gårdrum på tagfladen skal etableres med inddækning og overdækning, som skal udføres med sedumbeplantning.