Formålet med lokalplan 684 er at muliggøre udvikling af et nyt fællesskabsorienteret boligområde i form af tæt-lav boligbebyggelse med almene boliger.
Lokalplan 684 skal give mulighed for opførelse af maksimalt 24 mindre boligenheder samt fælleshus og diverse fællesfaciliteter.
Vejstrup er domineret af traditionel boligbebyggelse bestående af fritliggende villaer. Målsætningen med lokalplanen er at skabe grundlag for et mere varieret boligudbud - nye boligtyper, der dels kan tiltrække nye beboere til området og dels kan give eksisterende beboere i nærområdet mulighed for at blive boende i landsbyen i en mindre, bolig. Dette er samtidig med til at sikre en positiv flyttekæde, sådan at det er muligt at flytte til en mindre bolig lokalt, samtidig med at der frigives større fritliggende énfamilieshuse til nye tilflyttere.
Lokalplanen indeholder bl.a. bestemmelser om:
- Placering, omfang og udformning af ny bebyggelse
- Vejadgang, parkering og stiforbindelser
- Eksisterende og ny beplantning
- Fælleshus og fælles opholdsarealer
Lokalplanen indeholder desuden bestemmelse om, at boliger ikke må udstykkes. Dette med henblik på at sikre et sammenhængende område med fokus på fællesskab fremfor et opdelt område med fokus på det individuelle ejerskab.
Ved lokalplanens endelig vedtagelse overføres området fra landzone til byzone.
Anvendelse
Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til boligområde i form af fællesskabsorienteret tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse.
Boligbebyggelse skal opføres som maksimalt 24 boligenheder i form af række-, kæde, klynge eller dobbelthuse.
Herudover må der inden for området etableres diverse fællesfaciliteter som fælleshus, parkering, opholdsarealer, anlæg til regnvandshåndtering mv.
Overordnet disponering af området
Området er disponeret ud fra følgende principper:
- Åbenhed i bebyggelsen og sammenhæng med lokalområdet
- Maksimalt 24 boliger
- Bebyggelse i maks. én etage
- Bevaring af hegnsbeplantning langs veje
Lokalplanområdets disponering tager afsæt i en vision om et grønt, fælleskabsorienteret boligområde med tæt-lave boliger beliggende som mindre bebyggelser omkring fælles gårdrum og fælleshus.
Bebyggelsens opdeling i mindre forskudte boligklynger medvirker til, at området får en åben karakter, der minder om den omgivende bebyggelse af fritliggende enfamiliehuse. Samtidig giver den opdelte bebyggelse mulighed for både bevægelse og udsyn på kryds og tværs af bebyggelsen.
Boliger og fælleshus skal udformes med saddeltag og et materialevalg, som refererer til kendte byggetraditioner på landet og skaber et overordnet slægtskab til den omkringliggende bebyggelse i Vejstrup.
Langs Brudagervej og Egemosevej skal der fortsat være hegnsbeplantning, og den eksisterende beplantning må suppleres med ny beplantning. Beplantningen må klippes/stynes, så den har en højde på 4 m.
Området skal vejbetjenes fra Brudagervej, hvorfra der er adgang til fælles parkeringsområde. Fra parkeringsområdet er der via stiforbindelser adgang til de enkelte boliger og til fælleshuset.
De interne stiforbindelser binder boligerne sammen og forbinder området med det omkringliggende Vejstrup i det nordøstlige hjørne ved krydset Brudagervej og Egemosevej. Her skal etableres en åben ankomst til området, der inviterer det omkringliggende Vejstrup ind i bebyggelsen.
Arealerne syd for boligerne skal indrettes til fælles brug for områdets beboerne med mulighed for etablering af eksempelvis boldbane/legeplads, bålplads, shelters, frugtlund, køkkenhave mv.
Illustrationsplan der viser et eksempel på, hvordan området kan komme til at se ud ved en realisering af lokalplanen - findes også som kortbilag 3
Boligbebyggelse og fælleshus
Lokalplanen udlægger 6 byggefelter til placering af nye tæt-lave boliger og ét byggefelt til etablering af fælleshus. Byggefelterne fremgår af kortbilag 2 som byggefelterne B1-B7. Byggefelter er placeret med afstand på min. 7 m mod henholdsvis Brudagervej og Egemosevej, hvilket skal medvirke til at sikre behørig afstand til bebyggelsen på modsatte side af vejene uden at miste sammenhængen med de eksisterende boliger i det omkringliggende område.
Der må inden for byggefelterne B1-B6 opføres i alt 24 boligenheder. Ved mere end tre sammenhængende boligenheder skal der ske en forskydning af bebyggelsen – i princippet som vist på illustrationsplanen vist på kortbilag 3.
Den enkelte bolig må gives en størrelse på maks 115 m2 inkl. andel i fælleshus, og boligbebyggelsen må samlet udgøre maks. 1990 m2 ekskl. fælleshus.
Ny boligbebyggelse må opføres i maksimalt én etage med mulighed for indretning af hems.
Med inspiration fra Vejstrupgård og traditionel byggeskik på landet skal facadematerialet være enten træ eller røde mursten som blankt murværk, mens tage skal opføres som symmetriske saddeltage. Tagmaterialet skal være pandeplader i stål, som skal fremstå med stålets naturlige farve og materialitet. Alternativt må tage udføres med tagpap eller som grønne tage med beplantning.
Referencefotos til illustration af inspirationen for bebyggelsens udformning og materialevalg
For tæt-lave boliger må taghældningen være mellem 25-30 grader og bygningshøjden maks. 6 m. Tage må ikke udføres med kviste.
Lokalplanen udlægger ét byggefelt til etablering af fælleshus, vist på kortbilag 2 som byggefelt B7.
Fælleshuset må opføre i maks. én etage og gives en størrelse på mellem 150-350 m2: Fælleshuset skal opføres med saddeltag med en taghældning på mellem 40-45 grader for at give mulighed for en større rummelighed og loftshøjde.
Fælleshuset skal opføres i samme materialer som boligbebyggelsen og bygningshøjden må være maks. 8 m.
Sekundær bebyggelse
Til den enkelte bolig
Der må til hver enkelt bolig etableres sekundær bebyggelse i form af én mindre overdækning af boligens indgang samt en overdækket terrasse.
Overdækninger til den enkelte bolig skal placeres i direkte tilknytning til boligen i eksempelvis som vist på illustrationsplanen, kortbilag 3.
Overdækning af indgang må udgøre maks. 3 m2 og overdækket terrasse maks. 6 m2. Overdækninger må opføres med en højde på maks. 3 m.
Til fælles brug
Der må inden for byggefelt B7 opføres sekundær bebyggelse i form af overdækninger/skure, væksthus mm. til fælles brug. Sekundær bebyggelse inden for byggefelt B7 må samlet udgøre maks. 100 m2.
Der må på rækkehusenes gavle desuden opføres overdækninger til fælles cykelparkering, men der må i området ikke etableres garager og carporte til biler.
Inden for området udlagt til grønt område på kortbilag 2 må der etableres skure til opbevaring af materiel mv. til drift og servicering af fællesarealer, overdækninger, drivhuse og lignende. Sekundær bebyggelse inden for grønt område må samlet udgøre maks. 120 m2.
Sekundær bebyggelse med undtagelse af drivhuse skal opføres med træbeklædning på facade og tagbeklædning med pandeplader eller tagpap og en maks. taghældning på maks. 15 grader.
Sekundær bebyggelse til fælles brug må gives en højde på maks. 4 m.
Terræn
Idet lokalplanområdet indeholder et terrænfald på omtrent 5 meter fra omkring kote 57,5 i nord til omkring kote 52,5 i syd spiller terræntilpasning en væsentlig rolle i hvordan det fremtidige boligområde vil opleves.
Boligbebyggelsen placeres så der er sammenhæng til nabobebyggelse, og det skrånende terræn udnyttes til at skabe kig udover området mod syd – eksempelvis som vist på nedenstående landskabssnit.
Landskabssnit – eksempel på nedtrapning af bebyggelsen med landskabet
Lokalplanen indeholder bestemmelser om gulvkoter for rækkehuse og fælleshus fordelt på de 7 byggefelter med henblik på tilpasning til områdets terræn, således at boligbebyggelsen trapper ned i landskabet.
Terrænet må reguleres i nødvendigt omfang med henblik på at overholde tilgængelighedskrav. Der må ikke etableres støttemure med en højde på over 1 m. Ved behov for større terrænmure skal disse aftrappes eller terrasseres for at sikre en landskabelig tilpasning.
Opholdsarealer
Der skal inden for området etableres udendørs opholdsarealer til de kommende beboere. Opholdsarealerne skal dels bestå af mindre private opholdsarealer i tilknytning til den enkelte bolig og dels af fælles opholdsarealer til brug for den samlede bebyggelses beboere. Den fællesskabsorienterede bebyggelse er udformet med henblik på en mindre andel af private opholdsarealer til fordel for et større omfang af fællesarealer.
Private opholdsarealer
I tilknytning til den enkelte bolig skal der på indgangssiden mod gårdrummet etableres privat opholdsareal i form af en indgangszone med en dybde på min. 2 m. Denne zone skal fremstå åben og kan eksempelvis anlægges som terrasse med flisebelægning og indrettes med plantekasser som vist på nedenstående visualisering.
På ydersiden af boligerne skal der etableres privat opholdsareal med en størrelse på 20-30 m2 pr. bolig. Dette areal er oplagt som have/terrasse af mere privat karakter og må afskærmes med beplantning.
Visualisering gårdrum - Eksempel på indretning af fælles gårdrum samt private opholdsarealer nærmest boligindgange.
Fælles opholdsarealer
Lokalplanen stiller krav om etablering af fælles opholdsarealer svarende til min. 220 m2 pr. bolig.
Områdets fælles opholdsarealer skal etableres i de 2 gårdrum på hver sin side af fælleshuset og på de grønne områder omkring bebyggelsen vist på kortbilag 2.
For de 2 gårdrum gælder, at den centrale beliggenhed mellem boliger og fælleshus gør dem oplagte til mødested for områdets beboere med mulighed for etablering af små steder med borde og bænke mindre legeområder mv. Gårdrummene skal have en åben karakter og der må i gårdrummene ikke etableres bebyggelse. Beplantning af træer og buske skal være enkeltstående eller i mindre grupper. Gårdrummene vist på kortbilag 2 har et samlet areal på ca. 1750 m2.
De grønne arealer omkring bebyggelsen har et samlet areal på ca. 5.000 m2.
Det grønne område er bilfrit dog tillades begrænset kørsel af servicekøretøjer til brug for drift og vedligehold af arealerne.
Der må inden for det grønne område etableres diverse faciliteter til fælles rekreativt brug eks. boldbane, drivhus, overdækninger, bålplads, legeplads, fælles nyttehaver mv.
Der må inden for området desuden etableres stiforbindelser og anlæg til regnvandshåndtering.
Regnvandsbassin skal etableres i den sydlige del af området og skal udformes som et vådt bassin med flade brinker, så det får en rekreativ karakter. Herved kan 50% af regnvandsbassinets areal indgå som del i opholdsarealerne, jf. retningslinjerne for regnvandshåndtering i Kommuneplan 2024.
Det grønne område skal fremstå sammenhængende og må ikke opdeles med hegn eller lignende, der forhindrer at man kan færdes på kryds og på tværs. Der må etableres hegn omkring mindre områder eksempelvis nyttehaver.
Beplantning
Lokalplanen stiller krav om at minimum 50% af arealerne anvist til gårdrum skal fremstå ubefæstet med beplantning.
For området anvist til grønt område skal 80% af arealerne fremstå tilplantet med græsser, træer og buske. Regnvandsbassin indgår ikke i opfyldelse af krav om beplantede arealer.
Beplantningens karakter skal være varieret, så der både er åbne arealer med klippede græsflader velegnede til eksempelvis leg og boldspil, mens andre områder har mere tæt beplantning med naturpræg. Der kan inden for grønt område ligeledes etableres fælles nytte- og/eller prydhaver.
Langs Brudagervej og Egemosevej reserveres areal i 3 m bredde som vist på kortbilag 2 til hegnsbeplantning. Den eksisterende beplantning må suppleres med ny beplantning, hvor det er nødvendigt til udfyldning af brud mv.
Beplantningen må beskæres i forbindelse med almindelig drift og vedligehold med henblik på at opretholde en højde på min. 4 m samt til overholdelse af at nødvendig trafikal oversigt ved vej- og stiadgange.
Lokalplanen stiller krav om etablering af afgrænsende beplantning/hegn mod landbrugsarealerne syd og vest for området. Beplantningen skal gives en bredde på minimum 1 m. Afgrænsningen kan alternativt udføres som hgen med naturpræg – eks. stendige, kvashegn, flethegn eller lign.
Herudover stiller lokalplanen krav om begrønning af parkeringsarealer svarende til minimum ét træ pr. 5 parkeringspladser. Træer kan placeres i rækker eller i mindre grupper.
Vej, sti og parkering
Lokalplanområdet vil få vejadgang fra Brudagervej.
Fra vejadgangen er der direkte adgang til fælles parkering, hvorfor der ikke vil være yderligere køreveje inden for området.
Der vil fra Egemosevej herudover være mulighed for en sekundær vejadgang for køretøjer til drift og vedligehold af fællesarealer, herunder regnvandsbassin. Denne adgang kan evt. etableres med aflåselig bom.
Der skal inden for arealet til fælles parkering etableres bilparkering i overensstemmelse med kommunens gældende parkeringsnorm, og området skal indrettes med vendemulighed for flyttebiler og renovation mv. Der må etableres carporte på den del af parkeringsarealet som er beliggende nærmest Brudagervej.
Der skal etableres cykelparkering i henhold til kommunens gældende parkeringsnorm. Der må etableres overdækninger til fælles cykelparkering inden for byggefelt B7 eller ved fritstående gavle på rækkehusbebyggelsen.
Fra fælles parkering skal der etableres sammenhængende stiforbindelser til betjening af boliger, fælleshus og fællesarealer. Stiforbindelsen skal ligeledes lede til en stiadgang til området fra krydset Brudagervej/Egemosevej, hvorfra der er forbindelse til det øvrige Vejstrup.
Ved hjørnet Brudagervej/Egemosevej skal stien gives en bredde på 3,0 m for at skabe en tydelig ankomst til området for bløde trafikanter og for at invitere det omkringliggende område ind i bebyggelsen, eksempelvis som vist på nedenstående visualisering.
Veje, stier og parkeringsarealer skal anlægges med jævn og kørefast belægning af grus og/eller fliser og/eller armeret græs.
Visualisering, der viser eksempel på hvordan området kan se ud fra hjørnet Brudagervej/Egemosevej
Affaldshåndtering
Der skal etableres affaldsstation som fælles løsning inden for vej og parkeringsarealet som vist på kortbilag 2. Affaldsstation må etableres som nedgravet løsning eller løsning på terræn. Affaldsstation på terræn skal afskærmes og overdækkes.