Lokalplanens formål og indhold
Det er lokalplanens formål at give mulighed for, at området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse samt erhverv i form af kontor- og serviceerhverv, tankstation og publikumsorienterede serviceerhverv med tilhørende sekundære bygninger, parkering, fælles fri- og opholdsarealer samt interne veje og adgangsveje.
Lokalplanen har desuden til formål at fastsætte bestemmelser for byggeriets placering, udformning og fremtoning herunder krav til facade udformning, tagformer og materialer.
Disponering af området
Lokalplanen er inddelt i to delområder; delområde A og delområde B. Delområdernes afgræsning er bestemt ud fra kommuneplanrammerne for området.
Delområde A må kun anvendes til boliger i form af tæt-lav boligbebyggelse eller erhverv i form af kontor- og serviceerhverv, tankstation og publikumsorienterede serviceerhverv med tilhørende sekundære bygninger, parkering, fælles fri- og opholdsarealer samt interne veje og adgangsveje.
Publikumsorienterede serviceerhverv er ikke detailhandel, men det er erhverv, som ofte placeres sammen med detailhandel. Det er serviceerhverv, som henvender sig til et bredt publikum, typisk via en facade på gadeniveau. Publikumsorienterede serviceerhverv er eksempelvis caféer, hoteller, ejendomsmægler, renserier mv. Det vil ikke være muligt at opføre en dagligvarebutik i delområdet.
Delområde B må kun anvendes til boliger i form af tæt-lav boligbebyggelse med tilhørende sekundære bygninger, parkering, fælles fri- og opholdsarealer samt interne veje og adgangsveje.
Kortet viser lokalplanens delområder. Delområde A er markeret med blå, og det er placeret øst for Odensevej. Delområde B er markeret med lilla, og det er placeret vest for Margrethelund.
Interne veje og stier samt parkering
Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Odensevej. Det vurderes, at ændringen i trafikken fortsat kan afvikles af det omkringliggende vejnet, da der ikke forventes mere trafik ved den ændrede anvendelse af lokalplanområdet.
Interne veje skal etableres med en kørebanebredde på minimum 5,5 meter. Dette er for at sikre, at der er den nødvendige plads til, at to biler kan passerer hinanden samtidigt. Det skal være muligt at færdes sikkert til fods i området, og lokalplanen giver mulighed for, at dette kan udføres på to måder. Der kan enten anlægges en sti langs de interne veje, og derved sikre en tydelig adskilles af stiarealet og de interne veje. Alternativt skal de interne veje indeholde fartregulerende tiltag, som sikrer, at hastigheden i området reduceres.
Illustrationen viser et eksempel på, hvordan den interne vej, sti og parkeringspladser kan udformes.
Lokalplanen stiller krav om, at den interne vej i delområde B placeres centralt i området. Dette er for at sikre, at trafikken internt i området ikke medfører gener for de omkringliggende boligområder. Det skal være muligt at placere minimum en vendeplads på området, så eksempelvis en renovationsbil kan vende på området. Vendeplads må anlægges på de fælles fri- og opholdsarealer, men arealet til vendepladsen indgår som en del af vejanlægget, og det kan derfor ikke indgå i beregningen af de fælles fri- og opholdsarealer.
Illustrationen viser omfang af en vendeplads.
Den interne vej i delområde B skal udføres med minimum 2 knæk af minimum 40o for at sikre, at vejforløbet bliver varieret. De interne veje og stier skal anlægges med fast belægning for at fremme tilgængeligheden i området. En mindre del af belægningen kan udføres i permeabel belægning for give vejforløbet og parkeringspladserne et grønt udtryk.
Illustrationen viser et eksempel på, hvordan den interne vej og parkeringspladserne kan placeres og anlægges.
Lokalplanen stiller krav til antal parkeringspladser for bil- og cykelparkering, og der stilles også krav om anlæg af parkeringspladser til handicapegnede køretøjer i hvert delområde. Boligerne skal være placeret tæt på parkeringsarealerne, og parkeringspladser skal derfor placeres i de delområder, som definerer antallet af parkeringspladser. Parkeringspladser kan anlægges på egen grund eller som fælles parkering. Dog må der for hver 6. bolig etableres maksimalt 2 parkeringspladser på egen grund.
Illustrationen viser et eksempel på, hvordan fælles parkering og parkering på egen grund kan etableres. Illustrationen viser også placering af en fælles affaldsstation.
Parkeringsområder, hvor der er mere end 10 parkeringspladser, skal der plantes mindst 1 træ pr. 5 parkeringspladser. Træerne skal placeres i parkeringsområdet, og de kan placeres i rækker, mindre grupper eller solitært. Der skal anvendes træer, som bliver mellemstore eller store højstammede træer, når de er fuldt udvokset.
Bebyggelsen omfang, placering og udformning
Ny bebyggelse skal placeres vest for byggelinjen, som er vist på kortbilag 3. Dette er for at sikre, at der er minimum 30 meter mellem ny bebyggelse og Margrethelund. Mod nord og syd må ny bebyggelse ikke placeres nærmere lokalplangrænsen end 2,5 meter. Bebyggelsen må maksimalt opføres i 1 etage og med en højde på maksimalt 6,5 meter. For boligbebyggelse gælder, at der ved minimum hver 3. bolig, skal være et facadespring på mindst 0,5 meter.
Figuren viser facadespring.
Tage skal være udført som sadeltag, med ensidig taghældning, valmet eller fladt tag. Taghældningen må maksimalt være 45°. Tage skal udføres i enten tagsten i sort eller rød, sedum eller tagpap i sort. Tage på sekundær bebyggelse må desuden udføres i plast eller glas.
Bebyggelse skal opføres som muret byggeri og fremstå som blank mur, pudset, filset eller vandskuret. Dog må maksimalt 1/4 af bebyggelsens facade opføres i træ eller metal for at skabe en variation i bebyggelsen. Facader skal fremstå i sort, hvid eller farver i jordfarveskalaen.
For bebyggelse til erhverv gælder, at mindst 30 % af facadens længde ud mod Odensevej skal bestå af vinduer. Der må ikke anvendes vinduer med spejlglas. Der må anvendes glas med solafskærmning, under forudsætning af at der vælges et produkt med høj transparens og minimal toning. Vinduespartier kan forsynes med streamers eller afdækningsfolie svarende til maksimalt 30 % af vinduespartiets areal.
Området skal fortsat fremstå med en åben karakter, og der må derfor ikke etableres en støjvæg ud mod Odensevej.
Skiltning og belysning
En del af lokalplanområdet vil fortsat være omfattet af lokalplan 001.290. Området er omfattet af bestemmelser for Zone 3, som gælder for arealet ud mod Odensevej. Lokalplan 001.290 er kun gældende for bebyggelse til erhverv.
Kortet viser lokalplanens område og lokalplan 001.290. Lokalplan 001.290 er vist med en grøn skravering.
For boliger gælder, at der kun må opsættes skiltning (navn, logo, adresse, åbningstider) for de erhverv som er fysisk tilstedeværende på den pågældende ejendom, og som ikke ændrer boligområdets karakter. Der må på facaden ved indgangsdøren opsættes et skilt på maksimalt 30 x 30 cm. Skilte må ikke være bevægelige eller gennemlyst.
For både erhverv og boliger gælder, at der ikke må opsættes reklametavler som signboards, billboards og elektroniske lystavler herunder LED-skærme, laserlys eller dynamiske digitale reklameskilte som for eksempel lysaviser eller animerede reklamer.
For hele lokalplanområdet gælder, at belysning af vej- og stiarealer i lokalplanområdet skal ske med armaturer, som retter lyset nedad mod færdselsarealerne. Belysning af de interne veje må maksimalt have en mastehøjde på 6,5 meter. Belysning af de interne stier må maksimalt have en mastehøjde på 4,5 meter.
Ubebyggede arealer
Lokalplanen stiller krav til, at området skal have grønne fælles arealer. Arealerne skal primært placeres mod øst, dog må de have en større udbredelse, end det fremgår af kortbilaget.
Kortet viser lokalplanens område og principielle placeringer af de fælles fri- og opholdsarealer. De fælles fri- og opholdsarealer er vist med en grøn skravering.
Lokalplanen stiller krav om, at de fælles fri- og opholdsarealer skal anlægges med græs og træer. Lokalplanen sikrer, at der mindst skal være 1 træ for hver 3. bolig. Lokalplanen stiller ikke krav om, at det skal være nyplantede træer, og der kan derfor anvendes eksisterende træer. Omfanget af de fælles fri- og opholdsarealer defineres ud fra antallet af boliger.
Regnvand skal håndteres på egen grund, men lokalplanen giver mulighed for, at der også kan etableres regnvandsbassiner i de fælles fri- og opholdsarealer. Regnvandsbassiner kan som udgangspunkt ikke indgå som en del af arealet udlagt til fælles fri- og opholdsareal. Såfremt at et regnvandsbassin er udformet som et væsentligt rekreativt element, så kan det indgå med maksimalt 50 % af regnvandsbassinets størrelse til fælles opholdsareal. Regnvandsbassiner som indgår som et væsentligt rekreativt element skal udformes med flade brinker og skal indbyde til ophold og/eller leg.
Der er store terrænforskellige på lokalplanområdet. Det gælder særligt fra Odensevej og ca. 50 meter øst herfor. Lokalplanen giver mulighed for, at der kan terrænreguleres ned til kote 35 DVR90. For lokalplanens øvrige område gælder, at der ikke må terrænreguleres mere end +/- 0,5 meter.
Der skal ved større terrænændringer indhentes tilladelse fra vandløbsmyndigheden for at dokumentere, at der ikke udledes vand til naboejendomme på baggrund af terrænregulering og befæstelse.
Tekniske anlæg
Lokalplanen stiller krav om, at tekniske anlæg skal placeres i sammenhæng med øvrig bebyggelse, og det skal afskærmes. Ventilationsanlæg og andre tekniske anlæg skal afskærmes, så de fremstår som en integreret del af bygningens arkitektur, alternativt skal de integreres i bebyggelsen.
Anlæg til indvinding af solenergi må kun opsættes på bebyggelsens tag. Det skal være udført som flade paneler, der integreres i eller placeres parallelt med tagfladen. Alternativt kan det udføres som tagsten, hvor solcelleanlægget er interageret i tagstenen. For anlæg, som placeres parallelt med tagfladen gælder, at anlæg skal trækkes minimum 1 meter ind fra facaden.
Grundejerforening
Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor lokalplanområdet, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber, med det formål at drive og vedligeholde fælles anlæg, opholdsarealer, veje og stier.