Lokalplanens formål og indhold

Det er lokalplanens formål at muliggøre, at området kan anvendes til tæt-lav boligbebyggelse samt et etage byggeri til bolig og erhverv i form af kontor- og serviceerhverv herunder restauration, cafe, hotel og vandrehjem. Stueetagen skal forbeholdes til erhverv mens de øvrige etager også kan anvendes til boliger. Lokalplanen fastligger, hvor placering af adgangsveje til området skal være samt den overordnet struktur for interne veje og fodgængerpassager. Lokalplanen skal sikre at det nødvendige antal parkeringspladser og at det fælles opholdsareal udformes, så det har en kvalitet. Det fælles opholdsareal skal indbyde til ophold mv. hvori der også skal placeres et regnvandsbassin. Lokalplanen har desuden til formål at fastsætte bestemmelser for byggeriets placering, udformning og fremtoning herunder krav til facadeudformning, tagformer, materialer og variation. 

Disponering af området

Lokalplanen inddeler området i tre delområder. Delområde A må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af række-, kæde-, klynge- og dobbelthuse med tilhørende sekundære bygninger, parkering, interne veje, stier, fælles opholdsareal, regnvandsbassin samt støjdæmpende foranstaltninger. Delområde B må kun anvendes til et etagebyggeri til erhverv i form af kontor- og serviceerhverv herunder restauration, cafe, hotel og vandrehjem samt boliger. Stueetagen skal anvendes til erhverv, mens der på de øvrige etager må indrettes erhverv og boliger. Derudover må delområde B anvendes til parkering, interne veje, fælles opholdsarealer samt støjdæmpende foranstaltninger. Delområde C må kun anvendes til offentligt vejareal.

Afgrænsningen af delområderne er bestemt ud fra kommuneplanrammerne, der fastsætter at der inden for rammeområde 02.01.C3.408 kun kan planlægges for boliger i forbindelse med planlægning for kontor- og serviceerhverv. Det er således et krav, at der placeres et erhvervsområde mod syd. En reservation til erhvervsområde, med denne placering, vurderes at være vigtig for udviklingen af Svendborg Vest. Placeringen tilbyder en nærhed til Svendborg Vest Station, let adgang til motorvejen, Svendborg by samt mulige synergier med SG-huset. Delområde C er medtaget i nærværende lokalplane alene for at aflyse den den af Lokalplan 112, som omfattes heraf.

De interne veje anlægges sådan at de ligger i kanten af delområde A, således at området opbygges udefra med de interne veje, dernæst boliger og i midten placeres det fælles opholdsareal til boligerne. Hensigten er at skabe et trygt boligmiljø, hvor den enkelte bolig har direkte adgang til det fælles opholdsareal, som er trukket væk fra de interne veje og hvor der er en naturlig overgang og sammenhæng mellem den tæt-lave boligbebyggelse og etagebyggeriet.

Vejadgang og interne veje

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via to adgangsveje fra Ryttervej og én fra Skovsbovej. Den nordligste adgangsvej skal være placeret overfor adgangsvejen til SG-huset vest for lokalplanområdet, det af hensyn til trafiksikkerhed. Hensigten er at beboerne i det tæt-lave boligområde primært skal anvende den nordligst adgangsvej ved Ryttervej samt adgangen ved Skovsbovej. Mens brugerne af etageejendommen skal anvende den sydligste adgangsvej ved Ryttervej. Varelevering til erhvervet i delområde B skal ligeledes ske via den sydligste adgangsvej ved Ryttervej, det for at begrænse gennemkørende tung trafik i tæt-lav boligområdet.

Illustration der vises princippet for opbygning af lokalplanområdet.

På kortet ses vejadgange til lokalplanområdet samt den eksisterende vejadgang til SG-huset som den nordligste vejadgang ved Ryttervej skal placeres overfor.

De interne veje som er vist på kortbilag 3, skal udlægges i en bredde på min. 7,2 m. Kørebanebredde skal min. være 5 m. Der skal være min. 1 m fortov, på den side af kørebanen som er nærmest boligerne. På den modsatte side af kørebanen skal der min. være 1,2 m rabat, for at adskille den interne vej fra de gående arealer mod Ryttervej samt stien langs banen. Det skal sikres, at der ikke sporadisk kan køres over den offentlige sti langs med banen lige øst for lokalplanområdet. Anlægges der interne veje ud over dem som fremgår af kortbilag 3, skal disse have en kørebanebredde på min. 5 m.

De interne veje og fortov langs de interne veje skal etableres med fast belægning af hensyn til at fremme tilgængeligheden i området. De interne veje og fortovet må dog ikke fremstå med en identisk belægning, da de to funktioner ikke må kunne forveksles.

Parkeringspladser skal etableres med fast belægning, der er gennemtrængelige for vand. Ligeledes må parkeringspladser og fortovet ikke fremstå med en identisk belægning, da de to funktioner ikke må kunne forveksles.

De nødvendige manøvrearealer for renovation, brand og redning skal sikres.

Det skal være muligt at få adgang til det fælles opholdsareal direkte fra de interne veje, der skal altså være passager/stiforbindelser eller lignende som forbinder det fælles opholdsareal til omgivelserne uden for boligområdet. I forlængelse heraf er det et krav, at der er passage for fodgængere tværs igennem området. Der skal være passage fra lokalplanområdets nordvestlige hjørne til Svendborg Vest Station mod sydøst, for at tilbyde fodgængere en let adgang til henholdsvis Svendborg Vest Station og SG-huset. Det er ikke et krav, at passagen etableres som sti med fast belægning. Passagen må gerne have forskellige underlag, være en del af det fælles opholdsareal samt krydse de interne veje. Det afgørende er, at der er en uhindret diagonal fodgængerforbindelse igennem området.

Illustration: Tværsnit af intern vej vist på kortbilag 3, minimumsbredde.

Illustration af tre bud på diagonale fodgængerpassager.

Bebyggelsens omfang, placering og udformning

Boligerne i delområde A skal placeres langs de interne veje og samtidig placeres rundt om det fælles opholdsareal. Den enkelte tæt-lav bolig skal have direkte adgang til det fælles opholdsareal.

Der skal min. være et brud i boligbebyggelsen mod nord og øst, således der er adgang til det fælles opholdsområde fra de interne veje. Bestemmelsen skal muliggøre at der er en tværgående fodgængerforbindelse igennem området.

Boligbebyggelsen må opføres i max. to etager inden for byggefelt I, mens at boligbebyggelsen skal opføres i max. en etage inden for byggefelt II, som det fremgår at kortbilag 3. Etageejendommen inden for byggefelt III skal opføres i en variation af 2-3 etager. Muligheden for at opføre boliger i max. to etager mod nord og vest samt krav om at etageejendommen skal opføres i 2-3 etagers, stilles da Ryttervejs størrelse og de eksisterende bygninger ud til Ryttervej, herunder SG-huset har et betydeligt volumen. Det vurderes derfor at boliger i op til to etager samt et etagebyggeri i 2-3 etager, vil medvirke til at indramme og skabe et naturligt rum omkring Ryttervej.

For etagebygningen gælder, at min. 25% af stueetagens facade, som er orienteret mod Ryttervej, skal være trukket tilbage sådan, at etagen over fungerer som et udhæng. Det krav stilles for at skabe variation og dynamik i en stor bygning. Det vil ydermere medvirke til at skabe et mere intimt rum omkring etageejendommens facade.

Ubebyggede arealer

Der skal etableres fælles opholdsarealer svarende til mindst 80 m² pr. bolig. De fælles opholdsarealer skal primært etableres som ét sammenhængende areal på terræn. Mindre opholdsarealer må placeres på tagterrasser. I det tilfælde at mindre opholdsarealer placeres på tagterrasser på 2. sal skal adgang til opholdsarealerne ske fra indvendige trapper.

Det primære fælles opholdsareal skal placeres som det fremgår af kortbilag 3. Det primære fælles opholdsareal må gerne have en større udbredelse end, hvad der fremgår af kortbilag 3 for at opfylde arealkravet. Er regnvandsbassinet placeret i det fælles opholdsareal og udformet med flade brinker (brinkerne må max. falde 1 meter over 5 meter) må op til 50 % af regnvandsbassinet medregnes i beregningen for det fælles opholdsareal.

Det primære fælles opholdsareal på terræn skal etableres med græsflader, som må rumme beplantning i form af solitære træer, træer i mindre grupper, busketter og stauder. Der må etableres stier i det fælles opholdsareal. Stier skal etableres med permeabelt belægning, som eksempelvis stigrus.

Ubebyggede arealer, som ikke er fælles opholdsarealer, skal fremtræde beplantede eller befæstede.
Befæstede arealer, der ikke anvendes til veje eller parkering, skal i videst muligt omfang anlægges med permeabel belægning.

Illustration: Eksempel på boligers placering inden for byggefelt I og II , så de omkranser det fælles opholdsareal.

Illustration: Eksempel på en etageejendom hvor etager aftrapper fra 3 til 2 etager samt en facade i stueetagen, der er trukket tilbage.

Illustration: Eksempel på facade der er trukket tilbage (C&W arkitekter).

Bevaringsværdigt piletræ
I det udlagte fælles opholdsareal er et bevaringsværdigt piletræ, som fremgår af kortbilag 3. Piletræet er udpeget som bevaringsværdigt, fordi det har fået lov til at vokse uforstyrret og derfor har det en stor symmetrisk krone. Bevaringen af piletræet vil tilføre det nybyggede område en alder og medvirke til at skabe et spændende miljø i fælles opholdsareal. Der må ikke foretages kraftige beskæringer eller fældning af piletræet uden Svendborg Kommunes skriftlige tilladelse.

Afskærmende beplantning mod øst
For at sikre, at der ikke sporadisk kan køres over den offentlige sti langs med banen lige øst for lokalplanområdet, skal der etableres et grønt bælte med en visuel afskærmende beplantning, der minimum kan opnå en højde på 2 meter. Den afskærmende beplantning må ikke plantes nærmere matrikelskel end 0,5 m, det for at beplantningen kan holdes inde på egen grund. Der må gerne være passage for fodgængere i den afskærmende beplantningen.

Eksisterende beplantning mod syd
Mod syd er et eksisterende beplantningshegn bestående af poppeltræer. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser om poppeltræerne. Ønskes poppeltræerne fjernet, skal der indgås en skriftelig aftale med Svendborg Kommune herom, da træerne står på kommunens areal. Kommunen kan kræve, at der etableres erstatningstræer i forbindelse med fældning af de eksisterende.

Terrænregulering
I forbindelse med byggemodning må der maksimalt terrænreguleres med +/- 1 m. Der må dog foretages ydereligere terrænregulering ved regnvandsbassinets placering, hvis det er nødvendigt.

Der må ikke ske terrænregulering på mere end +/- 0,5 m efter områdets byggemodning og ikke nærmere skel end 1,5 m.

Regnvandsbassin og regnvandshåndtering

I henhold til Spildevandsplan 2020-2031 skal der på grunden reserveres et areal til et forsinkelsesbassin for regnvand (regnvandsbassin), som etableres af Svendborg Spildevand A/S. Regnvandsbassinet skal have en størrelse på ca. 431 m³ svarende til en maks. befæstelsesgrad på 45 %. Hvis befæstelsesgraden på 45 % overskrides skal bygherren sørge for det supplerende bassinvolume. Kravet om etablering af et regnvandsbassin kan fraviges såfremt der etableres en regnvandsledning som har kapacitet til at rumme områdets overfaldevand.

Jævnfør kommuneplanens generelle rammebestemmelser, må maksimalt 50 % af et regnvandsbassins størrelse indgå i beregningen for det fælles opholdsareal. Det såfremt at et regnvandsbassin er udformet som et væsentligt rekreativt element, er udformet med flade brinker og indbyder til ophold og/eller leg.

Lokalplanområdets regnvandsbassin er placeret centralt i det fælles opholdsareal. Regnvandsbassinet skal udformes som et åbent regnvandsbassin med et permanet vandspejl og flade brinker. Dette er et krav, for at sikre, at regnvandsbassinet bliver et væsentlig rekreativt element i området. Brinkerne må max. falde 1 meter over 5 meter.

Illustration af regnvandsbassin (C&W arkitekter).

Det skal være muligt at servicere regnvandsbassinet med en slamsuger.

Etableres der en regnvandsledning, så der ikke er et behov for et regnvandsbassin, må der i stedet etableres en rekreativ sø.

Støjafskærmning

Beregninger af vejtrafikstøjen viser at, området langs med Ryttervej og ca. 40 meter ind i lokalplanområdet er støjbelastet. Førend der må etableres støjfølsom anvendelse inden for det støjbelastede område, skal der etableres støjdæmpende foranstaltninger som kan nedbringe støjen til et niveau i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Støjen kan eksempelvis dæmpes med en støjvæg langs med Ryttervej og/eller de støjbelastede facader kan lydisoleres ekstra godt – for eksempel ved brug af russervinduer.

Såfremt der opsættes en støjvæg skal den udføres i træ eller stål eller en kombination af træ og stål.
Støjvæggen skal fremstå i træ eller fremstå sort, grønt, brunt eller med en kombination af disse. Støjvæggen skal beplantes på begge sider med selvhæftende klatreplanter. Der skal plantes mindst 3 planter pr. løbende meter støjhegn.

Ved placering af støjvæggen skal de fornødne oversigtsforhold til Ryttervej sikres.