Bestemmelser

Lokalplanen har til formål at,

• sikre en inddeling af området til tæt-lav boligbyggeri og til etagebyggeri til erhverv og boliger.
• sikre at stueetagen i etagebyggeriet kun anvendes til erhverv.
• sikre placering af adgangsveje samt overordnet struktur for interne veje og fodgængerpassager.
• Sikre areal til et fælles grønt opholdsområde hvor også et regnvandsbassin kan placeres. Samt sikre, at det fælles opholdsområdet har en udformning/kvalitet, som indbyder til ophold mv.
• sikre byggeriets placering, udformning og fremtoning herunder krav til materialer og variation. 
• sikre det nødvendige antal p-pladser for området.

Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter hele matr. nr. 11al Skt. Jørgens, Svendborg Jorder, en del af 7000ab, 7000ca og 7000q Skt. Jørgens, Svendborg Jorder samt alle parceller, der udstykkes herfra.

Lokalplanområdet ligger i byzone. Der ændres ikke på zoneforholdene.

Lokalplanområdet opdeles i tre delområder. Delområde A, Delområde B og Delområde C, som det fremgår på kortbilag 2.

Delområde A: Delområde A som fremgår af kortbilag 2, må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse. Tæt-lav boligbebyggelse skal opføres som række-, kæde, klynge og dobbelthuse. Derudover må der være tilhørende sekundære bygninger, parkering, interne veje, stier, fælles opholdsareal, regnvandsbassin samt støjvæg.

Delområde B: Delområde B som fremgår af kortbilag 2, må kun anvendes til et etagebyggeri til erhverv i form af kontor- og serviceerhverv herunder restauration, cafe, hotel og vandrehjem samt boliger til  helårsbeboelse. Stueetagen skal anvendes til erhverv, mens der på de øvrige etager må indrettes erhverv og boliger. Derudover må delområde B anvendes til parkering, interne veje, fælles opholdsarealer samt støjvæg. 

Delområde C: Delområde C som fremgår af kortbilag 2, må kun anvendes til offentligt vejareal.

Grunde til tæt-lav boligbebyggelse skal sikres, at der for hver boligenhed er et grundareal på minimum 250 m². Kravet kan også opfyldes med en gennemsnitlig grundstørrelse på 250 m², dog skal den enkelte grund minimum være 200 m². Andele af veje og fælles friarealer må ikke medregnes i grundstørrelsen.

Ved udstykning af tæt-lav boliger skal der min. være 2,5 m fra bebyggelse til to modstående skel.

Delområde B må udstykkes som en samlet matrikel, men der må ikke ske yderligere udstykning inden for delområde B.

Følgende bestemmelser gælder for både delområde A og B.

Interne veje

Vejadgang til lokalplanområdet skal ske via to adgangsveje fra Ryttervej og én fra Skovsbovej via arealet syd for lokalplanområdet, som vist på kortbilag 3. Den nordligste adgangsvej skal være overfor adgangsvejen til SG-huset vest for lokalplanområdet, det af hensyn til trafiksikkerhed. De nøjagtige mål i overkørslen fastsættes i forbindelse med godkendelse af adgangstilladelse til Ryttervej og Skovsbovej.

Interne veje skal anlægges som vist på kortbilag 3. Der må anlægges ydereligere interne veje indenfor delområde A og B, selvom de ikke fremgår af kortbilag 3.

Interne veje, som fremgår af kortbilag 3, skal udlægges i en bredde på min. 7,2 m jf. Illustration 1. Kørebanebredden skal være min. 5 m, derudover skal der være min. 1 m fortov, på den side af kørebanen, som er nærmest boligerne. Modsat skal der være min 1,2 m rabat i græs, blomster eller anden lav bunddækkende vegetation. Interne veje som ikke fremgår af kortbilag 3, skal have en kørebanebredde på min. 5 m.

Illustration 1: Tværsnit af intern vej vist på kortbilag 3, minimumsbredde.

Kørebanen må kun udføres i asfalt eller beton. Fortov skal udføres med en fast belægning i form af fliser eller beton som ikke er identisk med kørebanen. 

Stier

Der skal være fodgængerpassage tværs igennem området via det fælles opholdsareal, fra nordvest ned til stationsområdet lige sydøst for lokalplanområdet.

Inden for delområde B, skal der etableres en vendeplads eller den interne vej skal anlægges således, at en lastbil har mulighed for, at køre ind og ud ved Ryttervejs sydligste adgang.

Parkering

Der skal etableres bilparkering i overensstemmelse med kravene:

Bilparkering skal etableres på terræn uden for de fælles opholdsarealer. Der må i direkte tilknytning til hver bolig kun placeres én parkeringsplads. De resterende parkeringspladser, der skal etableres til boligerne, skal etableres som fællesparkering på parkeringsplads eller langs med de interne veje.

Bilparkering skal etableres med en fast belægning, der er gennemtrængelige for vand.

Fællesparkering på 10 bilparkeringspladser eller derover skal begrønnes. Begrønningen skal være med mindst et træ pr. 5 parkeringspladser. Der skal anvendes mellemstore/store højstammede træer, som kan placeres i rækker, mindre grupper eller solitært.

Cykelparkering

Der skal etableres cykelparkering i overensstemmelse med kravene:

Cykelparkeringspladser skal placeres i tilknytning til bygninger, på terræn, eller hvor der kan sikres adgang med elevator eller ramper.

50 % af de cykelparkeringspladser som etableres på baggrund af etageboligerne, skal være overdækket.

Generelt

Alt bebyggelse skal opføres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. Dog må legepladser, drivhuse og lignende placeres uden for byggefelterne, men de skal placeres min. 2,5 meter fra skel.

Sekundær bebyggelse såsom skure og overdækkede arealer til cykelparkering, affaldshåndtering og lignende må maks. have en højde på 3 m. Der må ikke opføres carporte og garager.

Delområde A

Boligerne skal inden for byggefelterne placeres så de omkranser det fælles opholdsareal. Alle boliger skal have en direkte adgang til det fælles opholdsareal.

Inden for delområde A, må bebyggelsesprocenten ikke overstige 45 %.

Bebyggelse inden for byggefelt I, som ses på kortbilag 3, kan opføres i op til to etager. Bebyggelse skal inden for byggefelt II, som ses på kortbilag 3, opføres i én etage.

Bygningshøjden må ikke overstige 8,5 meter.

Dybden på boligbebyggelsen må ikke overstige 11 meter.

Boliger skal have dagslys fra minimum to modstående sider.

Der skal min. være et brud i bebyggelsen mod nord og øst således der er adgang til det fælles opholdsområde fra de interne veje.

Tagene skal være sadeltag, med ensidig taghældning eller med to ensidige taghældninger. Taghældningen må min. være 15° og maks. være 40°. Tagene må ikke udføres med nogen form for valm. Dog må op til 10 % af tagfladen udføres som faldt tag.

Delområde B

Inden for delområde B må bebyggelsesprocenten ikke overstige 75%.

Bebyggelsen til erhverv og etageboliger skal opføres i en variation af 2-3 etager inden for byggefelt III, som ses på kortbilag 3.

Mindst 1/3 af bebyggelsen til erhverv og etageboliger skal maksimalt opføres i 2 etager. Bebyggelsen skal, af hensyn til at minimere skyggekast på boligerne, være højest mod syd og lavest mod nord.

Den samlede bygningshøjde må ikke overstige 12 meter. Tekniske installationer må overstige den samlede bygningshøjde med 1 m. 

Tagene skal være udført som sadeltag, med ensidig taghældning eller fladt tag (dog med hældning svarende til mindst 2,5 cm pr. løbende meter). Taghældningen må maks. være 40°. Tagene må ikke udføres med nogen form for valm.

Altaner og tagterrasser tillades i de tilfælde, at bygherre kan dokumentere, at Miljøstyrelsens vejledende grænser for støj, er overholdt.

Bebyggelser skal inden for delområde A fremstå med et fælles arkitektonisk udtryk.

Bebyggelsen skal inden for delområde B opføres som en samlet bebyggelse med et fælles arkitektonisk udtryk.

Tage

Tagbeklædningen skal udføres som:
• tegl i sort eller rød
• betontagsten i sort eller rød
• sedum
• tagpap i sort
• Solceller og solfangere integreret i en tagbeklædning. Solenergianlæg skal fremstå sorte eller i samme farve som den resterende del af tagfladen. Solenergianlægget skal have en mat eller antirefleksbehandlet overflade.

Udestuer, drivhuse og overdækkede terrasser må dog fremstå med tag af:
• glas
• hvid eller klar plast.

Inden for hele lokalplanområdet må tage ikke give anledning til væsentlige refleksions- og blændingsgener.

Facader

Bygninger skal opføres som muret byggeri med blank mur, pudset, filset eller vandskuret eller træ byggeri.
35% af facaden må fremstå i andet materiale som f.eks. træ, mursten eller metal, det for at give byggeriet variation.
Facader må begrønnes med planter.

Udestuer og drivhuse må dog fremstå med facade af glas.

Sekundære bygninger skal have facader i træ, metal, glas eller fibercement.

Integreret garager/carporte må opføres i samme materialer som nævnt i § 7.3.

Ved blank mur skal facaden fremstå med teglmursten i røde, gule eller grå nuancer.

For de øvrige facadetyper skal facader fremstå i farven:

• sort
• hvid
• naturtræ eller
• farver i jordfarveskalaen. Jordfarveskalaen defineres med farvekode: S6020- Y30R, S7510-Y80R, S8505-R20B, S8005- R20B,S4550-Y80R, S4050-Y80R, S5040-Y80R, S2070-Y70R, S2570-Y40R, S4040-Y40R, S2540-Y20R eller S8010-B70G jf. Natural Color System, NCS (Se farveeksempler herunder) eller en blanding af de ovenstående farvers indbyrdes blanding.

Billede: jordfarveskalaen.

For boligbebyggelsen i delområde A gælder at, der minimum efter 3 boligenheder, skal være et facadespring på min. 0,5 m. Tagkonstruktionen skal følge facadespring.

Illustration 2: Facadespring

For etageejendommen gælder at min. 25% af stueetagens facade, som er orienteret mod Ryttervej skal være trukket tilbage, sådan at etagen over fungerer som et udhæng. Der skal mindst være 0,8 m udhæng.

Der må kun etableres svalegang/altangang på facaden som vender mod øst. Adgang til svalegange/altangange skal ske fra ét trappetårn som er placeret på bygningens nordlige eller østlige facade. svalegange/altangange må maks. have en bredde på 1,6 m. Der må ikke etableres yderligergere altaner på svalegange/altangange.

Svalegange/altangange skal monteres på facaden. De må ikke være understøttet af søjler.

Svaleganges/altanganges gulv skal være i træ. Undersiden af svalegange/altangange skal udføres med en pladebeklædning, sådan at svaleganges/altanganges konstruktion ikke er synlig.

Altaner skal placeres symmetrisk på facaden. Altaner må maks. have en bredde på 1,6 m og en længde på 2,5 m.

Tagterrasser skal placeres ovenpå en underlæggende etage.

Værn, vind- og støjafskærmning f.eks. ved altaner, tagterrasser og svalegange/altangange skal udføres i facadens materialer eller i glas. Glas skal være gennemsigtigt eller hvid matteret.

Vinduer og døre

Vinduer skal udføres som træ/alu eller træ/træ. Facadeglaspartier i etageejendommen, større end 8 m², må udføres i andet materiale, der må dog ikke anvendes plastrammer.

Mindst 30% af etageejendommens facadelængde i stueetagen ud mod Ryttervej skal bestå af vinduer.

Vinduer med spejlglas må ikke anvendes. Der må anvendes glas med solafskærmning, under forudsætning af at der vælges et produkt med høj transparens og minimal toning. Vinduespartier kan forsynes med streamers eller afdækningsfolie svarende til højst 30% af vinduespartiets areal.

Vinduesrammer og døre skal være hvide, i mørke farver eller i naturtræ.

Tekniske installationer

Kondensatorer til brug for etageejendommens drift skal placeres 1 m tilbagetrukket på bygningens tage eller afskærmet på terræn.

For etageejendommen gælder, at ventilationsanlæg skal etableres, så de ikke er synlige fra terrænet inden for delområde B, som fremgår af kortbilag 2. Alternativt skal ventilationsanlæg være indpasset i bygningens arkitektur. Kun luftindtag og afkast må fremstå markant synligt.

Der må ikke opsættes antenner og parapoler så de er synlige fra veje og pladser.

Der må ikke opsættes solenergianlæg på terræn eller på facader.

Tyverisikring i form af gitre eller lignende må ikke opsættes udvendigt.

Belysning langs de interne veje skal belyses som nedadvendt med en mastehøjde på maksimalt 7 meter.

Belysning af gangstier og fællesstier skal ske med parkarmaturer med en mastehøjde på maksimalt 4,5 meters højde.

Ledninger til belysning af veje, stier, adgangsarealer og parkeringspladser må kun udføres som jordkabler.

Der må kun opsættes:

• henvisningsskilte/oversigtsskilte til boligområdet.
• skilte (med navn, logo, adresseåbningstider) for de erhverv som er fysisk tilstedeværende på den pågældende ejendom, og som ikke ændrer boligområdets karakter.
• færdselstavler/skilte .

Skilte skal placeres på terræn eller facade.

Skilte på terræn må ikke være større end 2 m højt og 0,8 m bredt. Undtaget fra denne bestemmelse er færdselstarvler/skilte.

Skiltene på facade må udføres med en størrelse på max. 2,5 m x 0,8 m.

Skilte på facaden må udføres som:

• faste skilte
• lysskilte i form af enkeltbogstaver. Enkeltbogstaver må have bagudrettet lys på facaden (coronabelysning).
• Lysskilte hvor det kun er tekst og logo, som er indvendigt belyst.

Reklametavler som signboards og billboards i form af elektroniske lystavler herunder LED-skærme, laserlys eller dynamiske digitale reklameskilte som fx. lysaviser eller animerede reklamer er ikke tilladt.

Der må omstilles én flagstang med virksomheds-/reklameflag. Der må ikke opsættes andre former for virksomheds-/reklameflag.

Der må opstilles én logomast/pyloner eller lignende til flagning med virksomheds-/reklameflag. Logomasten/pylonen må maks. være 4 m høj målt fra terræn til skiltets overkant og max. være 0,8 m bred. 

Fælles opholdsareal

Der skal etableres fælles opholdsarealer svarende til mindst 80 m² pr. bolig. De fælles opholdsarealer skal primært etableres som ét sammenhængende areal på terræn. Mindre opholdsarealer må placeres på tagterrasser. ved 2. sal skal adgang til opholdsarealer ske fra indvendige trapper.

Er regnvandsbassinet placeret i det fælles opholdsareal og udformet med flade brinker (brinkerne må max. falde 1 meter over 5 meter) må op til 50 % af regnvandsbassinet indgå i beregningen for det fælles opholdsareal.

Det primære fælles opholdsareal skal placeres som det fremgår af kortbilag 3. Det primære fælles opholdsareal må gerne have en større udbredelse end, hvad der fremgår af kortbilag 3 for at opfylde arealkravet.

Det primære fælles opholdsareal på terræn skal etableres med græsflader, som må rumme beplantning i form af solitære træer, træer i mindre grupper, busketter og stauder. Der må etableres stier i det fælles opholdsareal. Stier skal etableres med permeabelt belægning, som eksempelvis stigrus.

Der må opføres legeplads, drivhus og lignede i det fælles opholdsareal.

Regnvandsbassin

Der skal udlægges et regnvandsbassin i det fælles opholdsareal. Regnvandsbassinet skal være et såkaldt vådt bassin med et permanent vandspejl og udformes med flade brinker med et fald på max. 1 m over 5 m. Kravet til et regnvandsbassin må frafaldes, såfremt der etableres en regnvandsledning, som har kapacitet til at aflede lokalplanområdets overfladevand.

Regnvandsbassinet skal have en størrelse på min. 431 m³ svarende til en maks. befæstelsesgrad på 45 %. Hvis befæstelsesgraden på 45 % overskrides skal bassinvolumet tilsvarende suppleres.

Der skal være adgang for en slamsuger til regnvandsbassinet, således det er muligt at drifte og vedligeholde regnvandsbassinet.

Beplantning

Piletræet, som er markeret på kortbilag 3, skal bevares. Der må ikke foretages kraftige beskæringer eller fældning af dette træ uden Svendborg Kommunes skriftlige tilladelse.

Ubebyggede arealer, som ikke er fælles opholdsarealer, skal fremtræde beplantede eller befæstede.
Befæstede arealer, der ikke anvendes til veje eller parkering, skal i videst muligt omfang anlægges med permeabel belægning.

Langs skel mod øst ud til den offentlige sti, skal der etableres et grønt bælte med en visuel afskærmende beplantning, der minimum kan opnå en højde på 2 meter. Den afskærmende beplantning må ikke plantes nærmere matrikelskel end 0,5 m. Der må gerne være passage for fodgængere i den afskærmende beplantningen.

Der må ikke plantes plantearter, som jævnfør myndighederne anses som invasive eller som uønskede i den danske natur, herunder: Bjergfyr, glansbladet hæg, japansk pileurt, hårfrugtet bjørneklo, robinie, rynket rose, sitkagran, og skyrækker.

Alle hegn på terræn ved boliger og imellem private opholdsarealer skal etableres som levende hegn i form af hække/buske. Det er tilladt at placere trådhegn på maksimalt 1,1 meters højde i de levende hegn. 

Generelt

I Delområde B må der kun opsættes faste hegn om cykelparkering, affaldsgård og lignende funktioner. Derudover må der kun etableres levende hegn i form af hække/buske.

Der må opsættes støjvæg med en maksimal højde på 2,5 m.

Støjvægge skal være i træ eller stål eller en kombination af træ/stål.
Støjvæggen skal være i naturligt træ, farven sort, farver i jordfarveskalaen eller en kombination af disse.

Farver i jordfarveskalaen. Jordfarveskalaen defineres med farvekode: S6020- Y30R, S7510-Y80R, S8505-R20B, S8005- R20B,S4550-Y80R, S4050-Y80R, S5040-Y80R, S2070-Y70R, S2570-Y40R, S4040-Y40R, S2540-Y20R eller S8010-B70G jf. Natural Color System, NCS (Se farveeksempler herunder).

Billede: jordfarveskalaen.

Støjvæggen skal beplantes på begge sider med selvhæftende klatreplanter. Der skal plantes mindst 3 planter pr. løbende meter støjvæg.

Overstiger ejendommes befæstelsesgrad 35 % skal tagvand og vand fra befæstede arealer forsinkes eller nedsives på egen grund, fx med faskiner, regnvandsbede, bassiner, etc.

Affald skal håndteres på egen grund eller i samlet affaldsstationer på fælles arealer.

De ubebyggede arealer må ikke anvendes til oplag og henstilling af campingvogne, lastbiler, ikke indregistrerede køretøjer samt både.

I forbindelse med byggemodning må der maksimalt terrænreguleres med +/- 1 m. Der må dog foretages ydereligere terrænregulering ved regnvandsbassinets placering, hvis det er nødvendigt.

Der må ikke ske terrænregulering på mere end +/- 0,5 m efter områdets byggemodning og ikke nærmere skel end 1,5 m.

Støjdæmpende foranstaltninger skal sikre at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier overholdes for boliger på både indendørs og udendørs opholdsarealer. Se redegørelsens afsnit om støj og vibration.

Der skal for lokalplanområdet oprettes én grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde indenfor området, herunder eventuelle andelsboligforeninger og almene boligselskaber, med det formål at drive og vedligeholde fælles anlæg, opholdsarealer, veje og stier.

Grundejerforeningen oprettes af udstykker senest når mindst 50% af lokalplanområdet er udnyttet eller når kommunalbestyrelsen kræver det. Vedtægterne skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Det skal af vedtægterne fremgå, at grundejerforeningen skal varetage vedligeholdelse af de fælles fri- og opholdsarealer, fælles regnvandsløsninger, støjdæmpende foranstaltninger, belysning, veje og stier, samt i øvrigt varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der hører under foreningernes område.

Grundejerforeningerne kan opkræve bidrag hos medlemmerne til at løse foreningernes opgaver. Bestemmelser herom fastsættes i foreningernes vedtægter.

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:

der er anlagt interne veje, stier, parkeringspladser og fælles opholdsarealer som nævnt i § 5 og §§ 9.1-9.3.

at beplantningerne som nævnt i § 5.10 og § 9.10 er etableret.

det er dokumenteret, at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj overholdes. Svendborg Kommune kan kræve at dokumentationen skal foreligge i form af en rapport, der er kvalitetsstemplet som ”Miljømåling – ekstern støj” af en godkendt rådgiver.

i det tilfælde at der etableres en støjvæg, at beplantningen som nævnet i § 9.15 er etableret.

et tilstrækkeligt regnvandsbassin er etableret i overensstemmelse med §§ 9.5-9.6.

det er vist hvordan regnvandsbassinet kan serviceres af en slamsuger.

der er tilsluttet kollektiv vand-, el- og kloakforsyning i det omfang, at den konkrete bebyggelse skal forsynes.

Ved den endelige vedtagelse af Lokalplan 676 ophæves den del af Lokalplan 112, der omfattes af nærværende plan.

Efter Svendborg kommunalbestyrelses endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen jævnfør § 18 i Lov om Planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.

Lokalplanforslag godkendt til offentliggørelse af Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 14. juni 2022.

Lokalplanforslaget har været offentlig fremlagt fra den 15. juni 2022 i 4 uger.

Lokalplanen er endeligt vedtaget af Plan- og Lokalsamfundsudvalget på vegne af Svendborg Kommunalbestyrelse den 6. september 2022.

Lokalplanens varige retsvirkninger er trådt i kraft ved indlæsning til Plandata.dk den 13. september 2022.