Lokalplanens formål og indhold
Det er lokalplanens formål, at hele området kan anvendes til åben-lav boligbebyggelse i form af enfamiliehuse, mens en mindre del af området også vil kunne anvendes til tæt-lav boligbebyggelse i form af dobbelthuse.
Lokalplanen fastlægger at området skal udstykkes i større boliggrunde overvejende som fritlæggende enfamiliehuse, mens der kan placeres et dobbelthus med to boliger i det sydøstlige hjørne mod Grønnedal. Formålet med de større boliggrunde er at sikre en mindre tæt bebyggelse af området og samtidig give mulighed for at større private friarealer som kan anlægges fx som haver eller "naturgrunde".
Derudover fastlægges placering af adgangsvejen og strukturen for den fremtidige interne vej. Lokalplan skal sikre, at det nødvendige antal parkeringspladser etableres indenfor området og at fælles opholdsarealer placeres i tilknytning til tilstødende friarealer udlagt i lokalplan 566, så de får en samlet rekreativ kvalitet.
For bedst mulig indpasning i landskabet indeholder lokalplanen bestemmelser om, at bebyggelse på skrånende terræn skal udformes og placeres så parcellens niveauforskelle optages i bebyggelsen. Terrænforskelle skal udformes som naturlige skråninger uden brug af støttemure og stensætninger.
Disponering
Lokalplanen inddeler området i 3 delområder:
- Delområde A som udlægges til åben-lav boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse, samt boligvej.
- Delområde B som udlægges til både åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i form af hhv. fritliggende enfamiliehuse og dobbelthuse.
- Delområde F som udlægges til fælles opholdsarealer.
Afgrænsningen af delområderne er bestemt ud fra ønsket om at kunne opføre fritliggende enfamiliehuse i hele lokalplanområdet, men samtidig kunne placere dobbelthuse på en mindre del af området ned mod Grønnedal. Grunde til enfamiliehuse skal udstykkes på mellem 1.000 m2 og 1.999 m2, mens dobbelthuse skal udstykkes med en samlet grundstørrelse på mindst 1.500 m2 og som skal kunne udstykkes med mindst 750 m2 pr. bolig. Omfanget af fælles friarealerne er tilpasset forventet antal boliggrunde, hvorfor det ikke vil være muligt at udstykke mindre grund end lokalplanen giver mulighed for.
Boligvejen er centralt placeret og skal give adgang gennem lokalplanområdet. Boligvejen vejforbindes med Grønnedal mod syd/sydøst.
Der udlægges to fælles opholdsarealer mod syd, som er placeret så der skabes sammenhæng med forventede friarealer på naboejendommen matrikel nr. 135g, Nyby By, Bregninge.
Bebyggelsens omfang, placering og udformning
For at sikre området får et åbent præg, må bebyggelsesprocenten for både fritliggende enfamiliehus og dobbelthuse maksimalt være 30 % (beregnetud fra den enkelte ejendom). Samtidig skal der sikres proportionalitet mellem de store parcelhusgrunde og bebyggelsen, hvorfor fritliggende enfamiliehuse maksimalt må have et boligareal på 250 m2 (boligarealet opgøres efter reglerne for registrering i BBR).
Mod øst, ned mod Grønnedal, kan bebyggelsen opføres i 1 etage med en maksimal bygningshøjde på 5,0 m af hensyn til de lavere liggende boliger mod nordøst. Mens der mod vest, op til skoven, kan opføres bebyggelse i 1½ etage med en maksimal bygningshøjde på 7,5 m. Den højere højde er med udgangspunkt i at bebyggelsen er placeret med større afstand til boliger mod nordøst, at der ikke er bagvedliggende boliger, at det underordner sig skovens højde og endeligt at der gives mulighed for udsigt til vandet.
Det er med lokalplanen muligt, at etableres tagterrasser inden for området udlagt til 1½ etages byggeri. Tagterrasser indgår i beregningen af etageantallet og må derfor ikke syne af 2 fulde etager. Tagterrasser skal derfor etableres på delvist nedgravet kælderkonstruktioner som ikke syner af 2 fulde etager.
En byggelinje mod øst sikrer at bebyggelsen ikke placeres nærmere vejskel end 5,0 m af hensyn til nabobebyggelsen mod øst og en eksisterende regn- og spildevandsledning.
Derudover er fastlagt en byggelinje mod nord langs det beskyttede jord- og stendige som sikrer en respektafstand på 2,5 m. Mellem byggelinje og diget må der ikke opføres nogen form for bebyggelse eller ske terrænregulering.
Med lokalplanen gives der rum for en vis fleksibilitet i forhold til arkitektur og formsprog, så de kommende beboere får mulighed for at sætte deres eget præg på huset.
Det samlede område skal fremstå med en god kvalitet og gerne i bæredygtige materialer. Materialemæssigt er der fokus på at sikre kvalitetsbyggeri med tegl eller træ som primære materialer samt glas og metaller som sekundære materialer.
Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturlige farve, jordfarver, sort, hvid eller de nævnte farvers indbyrdes blanding.
Tage skal være udført som enten sadeltag (symmetrisk eller asymmetrisk), valmet eller udført med ensidig taghældning. Taghældningen skal være mindst 15° og må maksimalt være 47°, hvilket er videreført fra den tidligere lokalplan. Tage skal udføres i enten tegl/tagsten i sort eller rød, sedum eller tagpap i sort. Tage på sekundær bebyggelse må desuden udføres i plast, glas eller metal. Sekundære bebyggelse må opføres med flade tage.
Der gives mulighed for at tage og facader kan begrønnes, det vil sige, at der etableres et vækstlag af planter og græs, der optager en stor del af nedbøren, der rammer bygningen.
Hegn
Hegn omkring de enkelte parceller skal bestå af levende hegn (hække) som må suppleres med et trådhegn på indvendig side. Faste hegn (hegn bestående af træ, metal eller plastik) må gerne opsættes, så længe de ikke er placeret i skel, fx i tilknytning til huset ved terrasser o.l., hvorfor lokalplanen indeholder bestemmelser herfor. Bestemmelserne for faste hegn er videreført fra lokalplan 566.
I skel mellem boliggrunde og det åbne land etableres et fælleshegn bestående af en eller flere af følgende hæktyper: Bøg, Avnbøg, Spiræa Vanhouttei, tjørn, hyld eller hassel. Hegnet skal have en naturpræget karakter.
Hvis der ønskes et hegn eller fælleshegn på eller omkring det beskyttede sten- og jorddige, vil det kræve en dispensation fra lokalplanen.
Der må ikke etableres hverken faste hegn eller levende hegn på fælles friarealerne mod syd, da fælles friarealerne skal fremstå åbne og sammenhængende med friarealer i lokalplan 566. Dog må der plantes et levende hegn i den sydlige afgrænsning af fælles friarealet mod sydvest som afskærmning, hvis der opføres boliger syd for dette areal.
Veje
Boligvejen skal udlægges i en bredde på mindst 12 m og udformes med en kørebanebredde på mindst 5,5 m for at sikre, at der er den nødvendige plads til, at to biler kan passerer hinanden samtidigt. Kørebanen kan placeres i midten af vejen, men må også gerne placeres ud til en af siderne for fx at give plads til sti for gående. Vejens forløb skal være buede. Krav til vejens udformning er videreført fra lokalplan 566, hvor der ikke er stillet nærmere krav til, hvordan der opnås et buede vejforløb. Der har for lokalplan 566 været praksis for at godkende også meget svagt buede vejforløb. Denne lokalplan videreføre samme princip og praksis for at sikre et ensartet og sammenhængende udtryk med den del af boligvejen som skal etableres efter lokalplan 566. I det omfang det er muligt opfordres der dog til at anlægge boligvejen med et tydeligt buet vejforløb. Der er ligeledes videreført en bestemmelse om, at der langs boligvejen i rabatterne må placeres enkelte træer i begge sider i asymmetrisk mønster - ikke allé beplantning.
Boligvejen skal anlægges med fast belægning for at fremme tilgængeligheden i området.
Vejen skal etableres med en vendeplads for enden af boligvejen og skal være dimensioneret til større køretøjer, såsom renovation, rednings- og brandkøretøjer.
Ubebyggede arealer
Fælles opholdsarealer
Lokalplanen stiller krav om, at der skal etableres to fælles opholdsarealer mod syd på hver sin side af boligvejen. Opholdsarealerne er udlagt i form af delområderne F og skal gives en samlet størrelse på mindst 80 m2 pr. bolig.
Opholdsarealet mod sydøst er placeret op til det kommende fælles opholdsareal som er udlagt i lokalplan 566 på naboejendommen matrikel nr. 135g, Nyby By, Bregninge. På den måde kan der på sigt skabes et sammenhængende opholdsareal til brug for hele nærområdet beboere.
Det andet opholdsareal er placeret mod sydvest. Arealet syd for er egentlig udlagt til boligområde, men en privat udstykningsdeklaration gør arealet svært anvendeligt til andet end opholdsarealer. Skulle der mod forventning alligevel blive opført boliger mod syd kan det nye opholdsareal anvendes til afskærmning mellem boligområderne og som et grønt element.
Fælles opholdsarealer skal etableres med græsflader eller skal beplantes med urter, frø- og blomsterblandinger. Derudover må fælles opholdsarealer rumme beplantning i form af mindre grupper af buske og træer af hjemmehørende arter som eksempelvis anført i nedenstående skema:
| Dansk | Latin |
| Spidsløn Alm. hvidtjørn Alm. hyld Alm. hæg Alm. røn Avnbøg Benved Blågrøn rose Dunbirk Dunet gedeblad Engriflet hvidtjørn Fjeldribs Fuglekirsebær Hassel Hunderose Koralhvidtjørn Kvalkved Navr Rød kornel Rødel Seljepil Selje-røn Skovabild Skovfyr Slåen Småbladet lind Stilkeg Storbladet lind Tørst Vortebirk Vrietorn Æblerose |
Acer platanoides Crataegus laevigata Sambucus nigra Prunus padus Sorbus aucuparia Carpinus betulus Euonymus europaeus Rosa dumalis Betula pubescens Lonicera xylosteum Crataegus monogyna Ribes alpinum Prunus avium Corylus avellana Rosa canina Crataegus rhipidophylla Viburnum opulus Acer campestre Cornus sanguinea Alnus glutinosa Salix caprea Sorbus Intermedia Malus sylvestris Pinus sylvestris Prunus spinosa Tilia cordata Quercus robur Tilia platyphyllos Frangula alnus Betula pendula Rhamnus cathartica Rosa rubiginosa |
Regn- og spildevandsforhold
Lokalplanområdet er i spildevandsplanen udlagt til separatkloak, med en maksimal befæstelsesgrad på 30 %. Hvis befæstelsesgraden på 30 % overskrides, skal det overskydende tag- og overfladevand håndteres på egen grund. Dette kan bl.a. ske ved at etablere et regnvandsbassin eller nedsivning.
Terrænregulering
Lokalplanen lægger vægt på at bevare det naturlige terræn, hvorfor der kun gives mulighed for at terrænregulere med +/- 0,5 m. Terrænregulering må udføres med en maksimal hældning på 1:1,5 Terrænreguleringer skal udformes som naturlige skråninger uden brug af støttemure og stensætninger.
Det er hensigten, at boligbebyggelsen skal optage terrænforskellen for det stærkt skrående terræn i bebyggelsen gennem et aftrappet byggeri eller på de mest skrående grunde en parterre kælderetage. Lokalplanen indeholder derfor bestemmelser for fastsættelse af niveauplaner og gulvplan, som sikrer optagelse af terrænforskelle i bebyggelsen. Principperne herfor er videreført fra lokalplan 566.
Ved etablering af garage som er udført som kælder, må der etableres en kældernedkørsel til garagen, da det vil have en positiv påvirkning på landskabet. Kældernedkørslen må have en maksimal bredde på 8 m og en maksimal længde på 10 m, målt fra kælderfacaden. Kældernedkørsel må terrænreguleres i det omfang det er nødvendigt og må udføres med støttemure.
Ved etablering af regnvandsbassiner og lignende indenfor lokalplanområdet må der ikke terrænreguleres med mere end +/- 0,5 af hensyn til bevaring af landskabet.
For stier og fælles friarealer må der maksimalt terrænreguleres med +/- 0,5 m fra naturligt terræn. Det interne vejudlæg og vejanlæg må derimod terrænreguleres med +/- 1,0 m, da det ikke vil være muligt at etablere vejen ellers. Der må for den interne vej etableres mindre støttemure på op til 1,0 meters højde målt fra naturligt terræn for at sikre vejens anlæg. Der stilles i lokalplanen krav om at støttemure begrønnes.
Grundejerforening
Der skal i henhold til lokalplan 566 § 11 oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere.
Grundejere indenfor denne lokalplan er fortsat medlemspligtige i grundejerforeningen for lokalplan 566 med de samme forpligtigelser som anført i lokalplan 566 § 11.